Achat viager :
trouvez un viager à vendre
L’achat en viager est une opportunité de devenir propriétaire d’un bien immobilier à un coût nettement inférieur au prix du marché. C’est un type d’achat particulier qui comporte des avantages, mais également des inconvénients qu’il est utile de connaître avant de se lancer dans l’achat de sa maison ou de son appartement en viager.
Les différents types d’achat en viager
Le viager permet à l’acheteur de devenir propriétaire d’un bien sans avoir à verser le prix de vente au vendeur le jour de l’acquisition. Le contrat qui en détermine les modalités prévoit le versement d’une rente jusqu’au décès du vendeur, ou jusqu’à une date convenue entre les parties. L’acte de vente peut prévoir le versement initial d’un bouquet le jour de la signature de l’acte authentique de vente. C’est une somme versée au vendeur le jour de la vente. Il existe trois sortes de viagers : le viager occupé, le viager libre et le viager à terme. La date de jouissance et le montant de la rente du bien acheté sont différents selon ces différents cas de figure.
Lors d’un achat en viager libre, l’acquéreur, également appelé débirentier, peut occuper ou louer le bien dès la signature de l’acte authentique de vente. Mais au lieu de verser le montant total du prix de vente, il verse dans un premier temps un bouquet au vendeur, appelé crédirentier, puis s’acquitte d’une rente à une périodicité fixée dans le contrat de vente. Ce type de viager est idéal pour les personnes qui n’ont pas la possibilité d’emprunter facilement pour acheter.
Dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement en viager occupé, le vendeur reste dans le logement aussi longtemps qu’il le souhaite. Ce dernier bénéficie d’une réserve d’usufruit ou d’un droit d’usage sur le bien, même s’il n’en est plus le propriétaire. L’usufruit lui permet, le cas échéant, de louer le logement et d’en percevoir les loyers. Le droit d’usage lui donne le droit de se maintenir dans le bien même s’il n’en est plus le propriétaire. En règle générale, le logement n’est libéré qu’au décès du vendeur. Pendant ce temps, l’acheteur s’acquitte mensuellement, trimestriellement ou annuellement du paiement d’une rente envers le vendeur, en plus du versement éventuel d’un bouquet, qui représente en général 30 % de la valeur réelle du bien. Le montant du bouquet est fixé entre les parties, mais le montant de la rente est calculé par le notaire.
Lors d’un achat en viager à terme, la libération du logement n’est pas liée au décès du vendeur. Le vendeur et l’acheteur déterminent ensemble la durée pendant laquelle la rente sera versée. Néanmoins, l’acheteur ne pourra accéder au logement qu’à la mort du vendeur, même s’il n’est plus tenu au paiement d’une rente.
Les particularités de l’achat en viager
L’achat en viager est un achat encore minoritaire chez les particuliers. Pour trouver un viager à vendre, le mieux est de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, voire même une agence immobilière spécialisée dans ce type de vente. Ces agences pourront vous conseiller sur les spécificités de cette acquisition. L’achat d’une maison en viager occupé entraîne une répartition des charges entre acheteur et vendeur. La rente est fixée par le notaire en prenant en compte plusieurs paramètres. La revente d’un bien en viager est possible en respectant certaines conditions.
Dans le cadre d’un achat en viager occupé avec réserve d’usufruit, l’acheteur est tenu, à compter de la signature de l’acte authentique de vente, au paiement d’un certain nombre de charges afférentes au logement acquis. D’autres doivent être prises en charge par le vendeur. Ainsi, dans le cadre de l’achat d’un appartement en viager, le vendeur est tenu au paiement de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères, des factures d’énergie et des réparations et des travaux d’entretien courant du bien tant qu’il continue à occuper le logement. De son côté, l’acheteur doit régler tous les travaux de gros entretien, comme une réfection de toiture, un ravalement de façade ou encore la réfection électrique du logement. Pour un viager occupé avec droit d’usage, l’acheteur paye la taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères. La répartition des autres charges et des travaux est contractuelle et doit être détaillée dans l’acte notarié de vente. Dans le cadre d’un achat en viager libre, l’acheteur s’acquitte de tous les frais inhérents au logement qu’il a le droit d’occuper.
Le montant de la rente viagère est fixé à partir de plusieurs barèmes. Il revient au notaire de la déterminer. Son calcul intègre la valeur réelle du bien, l’âge et l’espérance de vie du ou des vendeurs et le montant du loyer si le logement était mis en location. Le coût de la rente qui doit être versé par l’acheteur jusqu’à la mort du vendeur diffère selon qu’il s’agit d’un viager libre ou occupé. Pour un viager libre, le montant de la rente est généralement supérieur car le propriétaire a la libre disposition du bien. À l’inverse, lors de l’acquisition d’un bien en viager occupé, cette rente est moins élevée.
Si la revente du bien acheté en viager intervient après le décès du vendeur, la revente est classique, le débirentier étant automatiquement propriétaire à compter de cette date. La revente est plus spécifique lorsque l’acheteur souhaite mettre en vente une maison ou un appartement acheté(e) en viager avant la fin du contrat de viager qui unit les deux parties. Dans ce cas, la revente est possible sans l’accord du crédirentier, mais il faut impérativement l’informer de la vente par huissier. L’acquéreur initial doit se faire rembourser par le nouvel acquéreur les rentes déjà versées. Afin de ne pas pénaliser le vendeur, le premier acheteur reste garant du paiement de la rente périodique au cas où le nouvel acheteur ne s’en acquitterait pas.
Grâce à l’achat en viager, il est possible de devenir propriétaire à un prix nettement inférieur au prix du marché. Mais il est conseillé de bien analyser tous les termes du contrat avant de s’engager, afin de s’assurer que cet achat constitue une réelle opportunité. Les conseils d’une agence spécialisée dans ce type d’acquisition peuvent être d’une grande aide.