Logement insalubre : tout ce qu'il faut savoir
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Vous vivez dans un logement insalubre et vous vous demandez que faire ? L'insalubrité est clairement définie par la loi, et des recours existent pour les locataires concernés. Quant aux conséquences pour le propriétaire fautif, elles ne sont pas anodines.
Logement insalubre : définition
Un logement insalubre est un habitat présentant un danger pour la santé ou des risques pour la sécurité de ses habitants. L'insalubrité d'un logement a été définie par la loi du 13 avril 1850. Cette loi qualifie d’insalubre "les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants". Elle fixe également les principaux facteurs d'insalubrité : habitat dégradé et conditions d'occupation du logement.
Les critères qui définissent un logement insalubre
Actuellement, c'est le Code de la santé publique, notamment ses articles L.1331-1 à L.1331-31, qui régit les critères de décence d'un logement.
Une liste des quelques critères permettent d'évaluer l'insalubrité d'un logement, notamment :
■ La superficie totale du logement : 9 m2 et 2m20 de hauteur sous plafond au minimum.
■ L’état du bâti : escaliers ou sols instables, fissures, humidité importante.
■ La structure du logement : organisation intérieure des pièces, isolation thermique et acoustique.
■ Les équipements : sanitaires (douche et toilettes séparées de la cuisine et de la pièce principale), alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, chauffage suffisant, installation électrique aux normes et fonctionnelle, etc.
■ Les facteurs de risques : poussières d'amiante, moisissures, peintures au plomb, risques de chutes ou de blessures, etc.
■ Les ouvertures sur l'extérieur et l'éclairage naturel des pièces principales…
Logement insalubre : qui contacter ?
Si vous pensez que votre logement est insalubre, vous devez en premier lieu en informer votre propriétaire. Adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vous n'obtenez pas de réponse satisfaisante, contactez la mairie pour effectuer un signalement. Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) viendra constater l'état du logement ou fera appel à l'agence régionale de santé (ARS).
Vous pouvez également contacter directement l'ARS. Un rapport sera rédigé et s'il conclut à l'insalubrité de l'habitation, le préfet sera saisi.
Arrêté d’insalubrité et travaux
Si nécessaire, le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable (avec une liste de travaux à réaliser par le propriétaire dans un délai donné, généralement plusieurs mois) ou irrémédiable (le logement n'est plus habitable, même avec des travaux). Cet arrêté sera notifié au propriétaire et affiché en mairie.
Le préfet a également le pouvoir de prendre d'office certaines mesures, comme faire effectuer des travaux urgents ou prononcer l'évacuation immédiate des habitants si le logement présente un danger immédiat pour la santé ou la sécurité de ceux-ci.
Vous êtes bénéficiaire de prestations de la caisse d'allocations familiales (CAF) ? Vous devez signaler l'insalubrité de votre logement à la CAF. En effet, celle-ci ne prend en charge que des logements décents et peut bloquer les aides versées directement au propriétaire dans l'attente des travaux nécessaires. |
La question du loyer pour un logement insalubre
Si votre logement a été déclaré insalubre, vous n'avez plus d'obligation de paiement du loyer à compter du 1er jour du mois suivant la notification de l'arrêté préfectoral – ou son affichage en mairie.
Vous serez à nouveau débiteur dès le 1er jour du mois suivant l'envoi de la notification ou l'affichage en mairie de l'arrêté mettant fin à l'interdiction de vivre dans le logement.
Le propriétaire d'un logement déclaré insalubre est tenu d'assurer le relogement de ses locataires, que ce soit temporaire ou définitif.
Logement insalubre : quelles conséquences pour le propriétaire ?
Si le propriétaire bailleur ne se plie pas à cette obligation, le préfet prend les dispositions nécessaires pour reloger décemment les occupants aux frais du logeur. Celui-ci n'a pas le droit de donner congé à ses locataires. Il devra également verser une indemnité de réinstallation à ses locataires d'un montant égal à trois mois du nouveau loyer.
En cas de non-respect de ses obligations, le propriétaire s'expose à trois ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
La vie dans un logement insalubre peut avoir de lourdes conséquences sur la santé des résidents. Il faut donc entamer les démarches rapidement dès que vous constatez un risque.