Expulsion : droits du propriétaire et recours du locataire

Impayés, sous-location sans autorisation, tranquillité de l’immeuble non respectée : plusieurs raisons peuvent conduire un propriétaire à expulser un locataire. Découvrez comment se déroule une procédure d’expulsion et quels sont les droits de chacune des parties.

Une procédure strictement réglementée

La mise en place d'une procédure d'expulsion suit des règles précises. Quels sont les droits du propriétaire ? Qu'en est-il des recours du locataire ?

L'expulsion est parfois la seule solution pour un propriétaire face à un locataire qui cesse de payer son loyer et ses charges, qui ne renouvelle pas son assurance habitation, qui trouble la tranquillité de l'immeuble, ou encore qui sous-loue son logement ou entreprend des travaux sans autorisation. Afin d'agir contre son locataire, le propriétaire est tenu de suivre une procédure strictement encadrée par la loi.

Les moyens d'action du propriétaire : résiliation du bail et jugement d'expulsion

La plupart des contrats de bail contiennent des clauses résolutoires entraînant leur résiliation de plein droit en cas de loyers ou de charges impayés, de défaut d'assurance ou encore du non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués engendrant des troubles du voisinage.

Pour faire jouer ces clauses, le propriétaire doit tout d'abord adresser un commandement de payer à son locataire par acte d'huissier. Le locataire dispose alors de 2 mois pour payer ses dettes (ou 1 mois pour souscrire une assurance). S'il est toujours dans l'incapacité de régulariser sa situation au terme de ce délai, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance, afin qu'un juge constate la résiliation du bail et prononce l'expulsion.

S'il n'est possible d'avoir recours à aucune clause résolutoire, dans le cas d'un bail conclu verbalement ou tout simplement qui ne contient pas de clauses résolutoires concernant sa résiliation, le propriétaire peut demander une résiliation judiciaire du contrat de location. Il doit alors directement assigner son locataire en justice devant le tribunal d'instance par acte d'huissier. Il revient alors au juge d'apprécier la gravité de la situation, et de décider si la résiliation du bail et l'expulsion du locataire sont justifiées.

Une fois le jugement d'expulsion prononcé, le propriétaire doit adresser à son locataire un commandement de quitter les lieux par acte d'huissier. Si le locataire ne libère pas le logement dans les 2 mois, le propriétaire peut demander à un huissier de procéder à l'expulsion. Ce dernier se fera accompagner d'une autorité de police si le locataire est absent ou refuse de partir.

La trêve hivernale et les recours du locataire

Dans le cadre de la trêve hivernale, la loi interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, le locataire est donc protégé entre ces dates. Mais les procédures ne sont pas bloquées pour autant, et rien n'empêche un propriétaire d'envoyer un commandement de payer à son locataire ou de saisir le tribunal au cours de cette période.

Lors d'une résiliation de bail par une clause résolutoire, le locataire peut saisir le tribunal d'instance après avoir reçu le commandement de payer du propriétaire, afin de demander un délai supérieur à 2 mois pour régler ses dettes locatives et éviter ainsi l'expulsion. Il peut aussi demander une aide financière ponctuelle à un fonds de solidarité pour le logement. Le tribunal peut encore lui accorder un délai additionnel s'il n'a toujours pas régularisé sa situation après l’échéance du commandement de payer (ou des premiers délais supplémentaires déjà accordés). Face à un jugement d’expulsion suite à une résiliation judiciaire du bail, il a la possibilité de faire appel, ou de demander un délai supplémentaire pour quitter son logement auprès du tribunal de grande instance.

Une expulsion est un processus long à mettre en œuvre. Il s'agit donc pour le propriétaire d'être réactif et d'agir dès les premiers incidents, en n'oubliant pas de se tourner d'abord vers son assurance loyers impayés ou vers le garant de son locataire s'il dispose de l'un de ces recours. Dans tous les cas, un locataire en proie à des difficultés financières a tout intérêt à en parler avec son propriétaire afin de trouver ensemble une solution, avant la mise en place d'une procédure d'expulsion.

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