La fiscalité des résidences secondaires expliquée
Vous souhaitez acheter une résidence secondaire ? Avant de vous lancer dans l’achat de la maison ou de l'appartement idéal, il est essentiel de se renseigner sur la fiscalité des résidences secondaires.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Pour les impôts, tout logement qui n’est pas votre résidence principale, c’est-à-dire que vous n’habitez pas habituellement, est une résidence secondaire. Il peut donc s’agir d’un lieu de villégiature ou de logements en location ou vacants dont vous êtes propriétaire. Contrairement à la résidence principale qui est unique, il est donc possible d’avoir plusieurs résidences secondaires.
La plus-value immobilière sur la résidence secondaire
Il est fréquent de revendre son logement plus cher qu’on ne l’a acheté, en raison des aménagements qui ont été faits ou de l’évolution des prix de l’immobilier dans le quartier. C’est cette différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition que l’on appelle "plus-value".
La vente d’une résidence principale n’est jamais soumise à la taxe sur la plus-value immobilière. Cette taxe ne concerne que les résidences secondaires.
La taxe sur la plus-value de la résidence secondaire s’applique quelle que soit le nombre d’années de détention du bien.
Impôt sur la plus-value des résidences secondaires
La réalisation d’une plus-value sur une résidence secondaire est taxée à hauteur de 19 % et 12,3 % de prélèvements sociaux.
| À savoir : si la plus-value sur la résidence secondaire est supérieure à 50 000 €, un taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 % s’applique. |
Chaque contribuable bénéficie d’un abattement fixe de 1 000 € à déduire du montant de la plus-value sur résidence secondaire. À compter de 5 années de détention, un abattement de 10 % par année s’applique. Par conséquent, pour une durée de détention supérieure à 15 ans, la plus-value sur résidence secondaire est totalement exonérée.
Le site des impôts vous permet de calculer en ligne le montant de la taxe sur la plus-value d'une résidence secondaire que vous aurez à payer.
Taxe sur la plus-value d’une résidence secondaire : les conditions d’exonération
L'exonération de la plus-value de la résidence secondaire est possible :
- lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;
- si le logement est vendu après 15 ans de détention ;
- si le logement est vendu dans le but de financer une résidence principale ;
- en cas de cession à un bailleur social ;
- en cas de revente d’un bien sinistré ;
- pour les titulaires d’une carte d’invalidité ou d’une pension de retraite dont les revenus sont modestes ;
- si le montant de la plus-value sur la résidence secondaire est inférieur ou égal à 1 000 €.
Vente d'une résidence secondaire : les prélèvements sociaux
À la plus-value sur la résidence secondaire s’ajoutent des prélèvements sociaux : la CSG-CRDS d’un montant total de 15,5 %, sans possibilité de déduire la CSG de vos revenus.
Pour ne plus être redevable de la CSG-CRDS, vous devez garder votre bien plus de 30 ans.
Fiscalité d'une résidence secondaire
Une maison secondaire est soumise à la taxe d’habitation calculée selon la valeur locative du logement. Une majoration de 1 % à 15 %, propre à chaque commune, peut également être appliquée. Depuis 2015, une surtaxe allant de 20 % à 60 % est mise en place dans les communes où l’accès au logement est tendu. Cette mesure, qui concerne notamment Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, a pour objectif de pousser les propriétaires à mettre en location leurs résidences secondaires ou à les vendre.
La surtaxe d’habitation peut être exonérée dans trois cas :
■ si la résidence secondaire est utilisée dans le cadre de l’activité professionnelle ;
■ si les personnes habitant le logement sont dans l’attente d’un placement en maison de retraite ou autre établissement spécialisé ;
■ si les propriétaires veulent habiter la maison, mais que cela leur est impossible (par exemple, les expatriés).
| À savoir : la taxe d'habitation disparaîtra pour les résidences principales en 2023 mais restera appliquée pour les résidences secondaires. |
Il faut donc prendre en compte tous ces facteurs avant d’investir dans un bien immobilier si vous voulez en faire une résidence secondaire ou si vous désirez vendre un de vos logements secondaires.
