Quelles sont les caractéristiques d'une zone tendue en immobilier ?

En immobilier, l’expression "zone tendue" intervient fréquemment en matière de location, d’investissement ou d’aide à l’acquisition. Mais que signifie précisément cette classification et qu’implique-t-elle ? Compte tenu de son importance, Bien’ici vous explique en détail la zone tendue pour vous permettre de maîtriser cette notion juridique essentielle en immobilier.

Zone tendue : une notion juridique

La notion de zone tendue est initialement instaurée par l’article n° 18 86-1290 du 23 décembre 1986. Ce dernier identifie des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il est constaté un net déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ce déséquilibre entraîne de sérieuses difficultés à l’accès au logement du parc résidentiel existant du fait de loyers ou de prix d’acquisition élevés ou d’un niveau important de demandes de location de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc social.

Au fil du temps, différentes lois, notamment la loi ALUR de 2014, sont venues compléter et réaffirmer cette définition juridique de la zone tendue. Ses caractéristiques n'en ont pas pour autant été fondamentalement changées.

Classement en zone tendue : 1 151 communes concernées

Chaque année, le ministère du Logement sollicite l’avis de la Commission nationale de concertation (CNC) sur l’opportunité de compléter ou non le décret listant les communes classées en zone tendue. Concrètement, le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 classe actuellement 1 151 communes en zone tendue au sein de 28 agglomérations de France métropolitaine :

• Ajaccio
• Annecy
• Arles
• Bastia
• Bayonne
• Beauvais
• Bordeaux
• Draguignan
• Fréjus
• Genève-Annemasse
• Grenoble
• La Rochelle
• La Teste de Buch-Arcachon
• Lille
• Lyon
• Marseille-Aix-en-Provence
• Menton-Monaco
• Meaux
• Montpellier
• Nantes
• Nice
• Paris
• Saint-Nazaire
• Sète
• Strasbourg
• Thonon-les-Bains
• Toulon
• Toulouse

Zone tendue logement : des conséquences concrètes

Le classement d’une commune en zone tendue entraîne des conséquences juridiques et réglementaires importantes :

La location dans une zone tendue : quelle réglementation ?

À la relocation d’un logement nu ou meublé, le propriétaire n’est pas totalement libre de fixer le montant du loyer. Des règles précises s'imposent pour limiter la hausse des loyers. En outre, l'article 104 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 autorise le plafonnement généralisé des loyers dans les communes classées en zone tendue logement.

Le locataire bénéficie d'un préavis de départ ramené à 1 mois contre 3 habituellement.

Quels sont les impacts sur la fiscalité en zone tendue ?

Le propriétaire d’un logement vide est assujetti à la taxe sur les logements vacants (TLV), calculée sur la base de la valeur locative au taux de 12,5 % la première année et 25 % les années suivantes.

La taxe d'habitation appliquée aux logements meublés non affectés à l'habitation principale peut être majorée. Décision du conseil municipal, cette surtaxe est, en 2020, appliquée dans près de 200 communes.

Quels sont les avantages pour les primo-accédants souhaitant acheter en zone tendue ?

Les communes de la zone tendue sont classées en zone A du plan de zonage du prêt à taux zéro (PTZ), c'est-à-dire dans la catégorie la plus avantageuse au regard des critères d’attribution et du montant du prêt.

Bénéficier de la loi Pinel pour un investissement immobilier en zone tenude

Les communes de la zone tendue sont éligibles au dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’un abattement fiscal intéressant.

En savoir plus sur la loi Pinel

Vous l’avez compris, le classement en zone tendue implique des conséquences très concrètes. Bailleurs, locataires, acheteurs et investisseurs ont donc tout intérêt à connaître la classification de la commune concernée par leur projet. Une location, un achat ou un investissement serein passe immanquablement par une consultation du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.