Comment partager un bien immobilier en cas de divorce ?

Lorsque deux époux choisissent de mettre un terme à leur histoire commune, le partage du patrimoine est une question qui se pose immanquablement. Que devient un bien immobilier détenu en commun ? Plusieurs solutions s’offrent aux couples en instance de divorce concernant leur logement.

Partager un logement : quelle règle en cas de divorce ?

Avant un divorce, la première démarche à entreprendre est de bien vérifier qui est propriétaire du logement, et sous quel régime les conjoints étaient mariés. Rappelons en effet qu’il existe deux principaux types de mariage en France :
■ Le régime de la communauté réduite aux acquêts implique que tous les biens acquis au cours du mariage – y compris le patrimoine immobilier – sont réputés être des biens communs. Il s’agit du régime par défaut lorsque les conjoints n’ont pas signé de contrat de mariage.

■ Le régime de la séparation de biens permet au contraire à chaque conjoint de rester seul propriétaire des biens qu’il acquiert pendant le mariage, ce qui facilite le partage en cas de divorce.

Il est donc possible qu’un seul des deux époux soit le propriétaire du bien, par exemple, s’il l’a acquis seul avant le mariage ou – plus rarement – s’il l’a acquis seul dans le cadre d’un mariage avec séparation de biens. Dans ces cas de figure, le conjoint propriétaire conserve la maison en toute légalité et n’est pas tenu de procéder à un partage.

Logement et divorce : trois solutions principales

Lorsque le bien immobilier est la propriété commune des deux conjoints, trois possibilités s’offrent à eux : une vente de la maison, un rachat des parts par l’un des deux conjoints ou une indivision.

Revendre le logement en cas de divorce

Si aucun des deux époux ne tient à conserver la maison, la solution la plus simple consiste à revendre le bien. Le produit de la vente sera ensuite partagé entre les ex-conjoints, selon la quote-part définie lors de la transaction.

Si le bien était détenu à 50 % par tête et si le produit de la vente est de 200 000 €, chacun touchera ainsi 100 000 € – après déduction éventuelle du prêt restant à rembourser.

Il est recommandé, si possible, d’engager la vente de la maison avant la procédure de divorce. Les ex-conjoints s’épargneront ainsi le paiement des droits de partage, qui s’élèvent à 2,5 % de la valeur du bien.

Racheter la part de l’autre conjoint

Dans le cadre d’un divorce, l’un des deux conjoints souhaite souvent conserver la maison familiale pour continuer à y habiter. Pour en devenir le seul et unique propriétaire, il doit alors procéder à un "rachat de soulte" : cela signifie qu’il va verser à son ex-conjoint une compensation financière destinée à acquérir sa part du bien.

Le montant de la soulte est variable selon la valeur estimée de la maison, la quote-part de propriété de chaque conjoint et le montant du prêt restant à rembourser. S’il ne dispose pas des fonds nécessaires, le conjoint qui rachète le bien peut naturellement souscrire un nouvel emprunt immobilier.

Conserver le logement en indivision

Si aucune des deux solutions précédentes n’est satisfaisante, soit par manque de moyens financiers soit par désaccord, la maison peut être exclue du partage du divorce et demeurer en indivision. Les ex-époux demeurent alors tous les deux propriétaires du bien.

Pour limiter les risques de litige, il est fortement conseillé de rédiger une convention d’indivision, qui précisera les modalités de fonctionnement et de prise de décision pour la gestion de cette propriété.

Le partage d’une maison en cas de divorce n’est pas nécessairement une expérience pénible si la question est bien préparée et discutée entre les ex-époux. Il est essentiel de prendre en compte les attentes de chacun pour aboutir à la solution la plus acceptable pour les deux parties.

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