Investir en résidence senior : rentabilité et fiscalité optimisée

Fiscalité avantageuse, marché florissant, les résidences seniors représentent une solution attractive si vous souhaitez constituer un revenu d’appoint fiable.

Un marché en plein essor

Conçues pour les personnes de plus de 60 ans, les résidences seniors proposent des logements faciles à vivre, pouvant inclure divers services (ménage, repas, activités…). Il ne faut pas les confondre avec les EHPAD (établissement d’hébergement pour personne âgée dépendante) : les locataires en résidence senior sont des personnes autonomes.

Comment ça marche ?

Acheter un appartement en résidence senior implique d’en confier la gestion à un exploitant via un bail commercial de 9 ans. Celui-ci finance tous les travaux de gestion courante, s’occupe de la location du logement et s’engage à verser un loyer fixe au propriétaire (avec une indexation définie dans le bail) et ce, que l’appartement soit loué ou non.

En contrepartie, les gros travaux (réfection de toiture, chaudière, etc.) sont à la charge de l’acheteur d’où l’intérêt de privilégier une résidence neuve, qui nécessitera peu de rénovations ou de réparations importantes avant plusieurs années.

Il est donc important d’étudier attentivement le contrat de bail pour savoir quelles charges vous incomberont, certains exploitants ne prenant pas en charge la taxe foncière ou le remplacement des lits médicalisés par exemple. De la même manière, soyez attentif à la manière dont les loyers sont indexés.

Où investir ?

L’idéal est d’investir dans une résidence seniors située en centre-ville ou du moins à proximité des commerces, des transports, des centres de soins et des services sociaux culturels, plus attrayante pour des personnes valides. Pour mutualiser les charges et les frais, optez pour une structure assez grande, au moins 75 lits.

Dans ces conditions idéales, la rentabilité moyenne se situe entre 4 % et 4,5 %, un bon ratio pour se constituer un revenu de complément.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans un contexte de vieillissement de la population (les plus de 60 ans représenteront 31 % des Français en 2035, selon l’Insee), les résidences seniors sont caractérisées par une demande supérieure à l’offre. Une carence qui garantit l’occupation de votre logement mais a également poussé le gouvernement à mettre en place plusieurs incitations fiscales.

Le statut LMNP

Vous pouvez bénéficier du statut fiscal du LMNP (loueur en meublé non professionnel) si au moins un de ces trois critères est validé :
■ vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an
■ vos recettes locatives sont inférieures aux autres revenus du foyer
■ vous n’êtes pas inscrit(e) au RCS. Ce statut vous permet de déclarer les loyers perçus en tant que micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) réels simplifiés.

Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus.

Ce régime est intéressant si vos charges ne dépassent pas ce montant. Dans le cas contraire, vous pouvez également opter pour le régime réel afin d’imputer toutes vos charges (factures d’entretien, taxes foncières, frais d’assurance, abonnements inclus dans le loyer, amortissement des biens immobiliers et immobiliers, etc.) et amortir votre investissement (sur 30 ans pour le logement, 5 à 7 ans sur les meubles).

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard s'appliquait jusqu'en 2022 aux logements neufs en résidences de service. Elle permettait de récupérer l'ensemble de la TVA soit 20 % de la valeur du bien et donnait droit à une réduction d'impôts à hauteur de 11 % du prix du bien, étalée sur plusieurs années (de 9 à 15 ans en fonction de la durée de votre engagement de location). Aucune mesure similaire n'a encore été annoncée par le gouvernement depuis.

Optimisé fiscalement, rentable en moyenne à hauteur de 4 % à 6 % brut (hors impôt), l’investissement en résidence senior est donc un atout pour se constituer un revenu d’appoint à condition de bien étudier les offres, la répartition des charges d’exploitation et la localisation du bien convoité.

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