Logement décent : quels sont les critères pour respecter la loi ?
Dans le domaine de l'immobilier, la loi française vous autorise à louer tout… mais pas n'importe quoi ! Les biens locatifs à usage d'habitation doivent notamment respecter les différents critères d'un logement décent, sous peine de lourdes sanctions.
Logement décent : une obligation incontournable pour le bailleur
La notion de « logement décent », aujourd'hui très présente dans le droit français de l'immobilier, se définit généralement en creux. Il s'agit d'un bien immobilier qui :
- ne fait pas courir un risque immédiat ou manifeste pour la sécurité physique de ses habitants
- ne présente aucun risque sanitaire majeur
- est équipé des éléments garantissant un confort minimal selon les critères de la vie moderne.
L'obligation de décence du logement s'applique en cas de location, et relève de la responsabilité exclusive du bailleur. Elle ne concerne pas les propriétaires qui occupent eux-mêmes leur logement, même si ce dernier peut toujours faire l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril de la part du maire ou du préfet.
|
Quels textes de référence ?
Les principaux critères de définition du logement décent sont fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, portant sur les caractéristiques du logement décent. Attention : les critères du décret logement décent forment seulement un socle de base, et peuvent toujours être renforcés par le règlement sanitaire départemental. En tant que bailleur, mieux vaut en prendre connaissance. |
Quels sont les critères d'un logement décent ?
Vous trouverez ci-dessous un résumé non exhaustif des critères qui fixent la définition d'un logement décent, et donc celle d'un logement non décent.
Sécurité physique et conditions sanitaires
Le logement doit tout d'abord être mis hors d'eau et être donc à l'abri des infiltrations en cas d'intempéries, ce qui implique un bon état de la toiture, des menuiseries extérieures et du gros œuvre en général. Revêtements, tuyauteries et autres matériaux utilisés pour la construction ne doivent pas présenter de danger immédiat (pas d'angle saillant, de matière toxique…).
Vérifiez la mise aux normes de l'électricité et du gaz, la présence d'un mécanisme de ventilation, mais aussi par exemple les garde-fous de l'escalier et des fenêtres en hauteur.
Faire gérer mon bien par un professionnel
Dimensions et surface habitable
Tout logement décent, par définition, doit être doté d'au moins une pièce principale dont la surface habitable est supérieure ou égale à 9 m2, avec par ailleurs une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 mètres. Il est toutefois possible de passer outre ces deux conditions si le volume de la pièce fait au moins 20 m3 – et uniquement si le règlement sanitaire départemental ne s'y oppose pas !
Niveau de confort et d'équipement
Un logement décent comporte obligatoirement un dispositif permettant le chauffage de la maison ou de l'appartement dans des conditions normales, avec une arrivée d'énergie. Les autres éléments indispensables au confort moderne incluent un coin cuisine, une desserte en eau potable, une évacuation des eaux usées - via raccordement au réseau d'assainissement ou fosse septique individuelle -, des sanitaires et enfin une installation électrique.
La décence énergétique
Depuis le 1er janvier 2018, tous les logements mis en location doivent offrir des garanties minimales en termes d'étanchéité à l'air extérieur. À compter du 1er juillet 2018, un autre critère relatif à l'aération est ajouté.
Il ne s'agit en aucun cas d'atteindre un niveau élevé de performance énergétique, ni le socle minimal fixé par la réglementation thermique 2012 pour les logements neufs. Seules les pires « passoires énergétiques » seront potentiellement touchées par ces nouveaux critères.
Nouveau : les nuisibles
Depuis le 1er janvier 2019, en application de la loi ELAN, un logement décent doit garantir l'absence d'une infestation par toutes espèces nuisibles ou parasitaires. En d'autres termes, le bailleur doit s'assurer que le logement n'est pas infesté par les rats, les cafards, les punaises de lit, etc... Les frais de traitement sont à sa charge sauf si l'infestation résulte d'un manque d'hygiène et de précaution du locataire.
Quelles sanctions possibles en cas de logement non décent ?
Un locataire jugeant son logement indécent est en droit de saisir à tout moment le juge du tribunal d'instance. Si le tribunal donne raison au requérant, il pourra notamment fixer des dommages et intérêts que le bailleur devra payer au locataire, mais aussi imposer la réalisation de travaux et même fixer une réduction de loyer tant que ces travaux n'auront pas été réalisés.
La notion de logement décent évite les situations d'abus dont peuvent être victimes les locataires les plus vulnérables, qui ne doivent pas hésiter à faire valoir leurs droits lorsque leur santé ou leur sécurité sont en jeu.
