Revente LMNP ancien : comment estimer la valeur ?

Avec son abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés, investir en LMNP (location meublée non professionnelle) dans l’ancien offre un bel argument à la revente. La réalisation d’un projet de vente est suspendue bien sûr à une bonne évaluation du bien. Une valeur pas toujours simple à estimer par les propriétaires. Quelques explications pour vous y aider !

Revente LMNP : une évolution des prix non linéaire

Vendre vite et à bon prix un bien LMNP dans l’ancien passe immanquablement par une juste estimation du prix de vente. Un prix fixé trop bas peut vous faire manquer une occasion d’engranger la totalité des dividendes envisageables. Trop haut, il peut nuire à l’attractivité du bien et réduire toute chance de vente rapide.

Il n’est pas rare de voir des propriétaires peu au fait des ressorts du marché de l’immobilier se baser sur le prix d’acquisition de leur bien ajusté à l’inflation. Un calcul simple, mais qui peut induire en erreur. Obéissant à une loi de l’offre et de la demande propre aux conditions du moment, l’immobilier affiche une évolution loin d’être linéaire tandis que les critères à prendre en compte sont nombreux. L’évaluation d’un prix de vente ne se résume pas à la simple multiplication d’un tarif au m² moyen par la surface habitable.

Quels critères d’évaluation pour un bien LMNP ancien ?

● L’état du marché

L’investissement LMNP n’intéresse en général que les investisseurs. À ce titre, sa valeur est directement liée à la présence ou non de ces derniers sur le marché. Le niveau des taux d’emprunts bancaires est, à cet égard, déterminant pour dynamiser ou ralentir l’investissement LMNP.

● La solidité du gestionnaire

Dans le cadre d’une résidence de services gérée par un gestionnaire, la solidité et la fiabilité de ce dernier sont essentielles. Un bon gestionnaire rassure et conforte l’investisseur.

● Le niveau du loyer

Le loyer indexé chaque année peut aussi avoir été revu à la baisse après une renégociation avec le locataire, ou la société gestionnaire dans le cadre d’une résidence de services. Le potentiel de hausse en cas, par exemple, d’évolution positive de l’attractivité géographique doit bien sûr être pris en compte.

● La vétusté de l’immeuble

Usure du temps, rénovation, modernisation… un immeuble évolue. L’état général du bâtiment est donc déterminant dans l’évolution prévisible des charges et par là même de la rentabilité.

● L’état de présentation

Votre appartement n’est probablement plus tout à fait celui que vous avez acheté il y a dix ans. Les murs sont à repeindre, ou au contraire l’équipement a été amélioré. Un état des lieux objectif est à prendre en compte.

● L’évolution de la fiscalité locale

Lorsque l’impôt foncier augmente, la rentabilité locative chute. L’évolution de cet impôt local est un facteur à ne pas négliger.

● Le bail en cours

La fin de bail n’est pas un atout pour la revente en LMNP. Elle peut peser sur la vente en ouvrant la perspective d’une carence ou d’une baisse de loyer. Il vaut mieux gérer cette période avant d’aborder le marché.

Les critères d’évaluation pour la revente LMNP sont donc nombreux et déterminent un calcul complexe. Aborder le marché au juste prix passe souvent par l’évaluation d’un professionnel immobilier. Une précaution simple et très utile pour réussir au mieux sa revente LMNP ancien !

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