Investir en résidences gérées : comment choisir ?
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine ou compléter vos revenus ? Avez-vous pensé à investir dans une résidence de services ?
Ce type d’investissement s’avère être une bonne décision si vous souhaitez vous libérer des contraintes de la gestion locative. Dans le cadre d’une résidence de services, c’est l’exploitant de la résidence qui se charge de tout, comme lorsque vous confiez la location de votre bien à un agence immobilière.
Investir en résidence gérée revient à faire l’acquisition d’un studio ou d’un deux pièces, que vous louez à un exploitant, qui le sous-loue avec votre autorisation. Sous certaines conditions, cette forme d’achat locatif vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux (Censi-Bouvard, statut LMNP, récupération de la TVA…) et vous offre des garanties comme le versement de loyers (dont le montant est fixé à l’avance) même en l’absence de locataire.
Résidences seniors : une offre croissante
Avec l’espérance de vie qui augmente, l’offre de résidences de services accueillant uniquement des seniors se développe en France.
Il existe différentes formes de RSS (résidence de services senior). Certaines sont médicalisées, comme les EHPA et les EHPAD et assurent des prestations médicales plus ou moins importantes. D’autres sont uniquement des résidences de services pour les seniors autonomes souhaitant rester actifs aussi bien sur le plan physique que social, tout en bénéficiant de services comme une blanchisserie, une piscine, une conciergerie ou un service de restauration.
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La loi Censi-Bouvard
Il été autrefois possible de bénéficier de réductions d'impôts grâce au dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2022. |
Résidences étudiants : un besoin constant
La résidence pour étudiants est une résidence de services qui, comme son nom l’indique, est réservée aux étudiants. Et elle a à priori de belles années devant elle. Le nombre d’étudiants croit chaque année en France car les jeunes cherchent à suivre un maximum d’études pour augmenter leurs chances d’intégrer un marché du travail toujours plus tendu. L’offre de logements pour les étudiants est limitée aujourd’hui car les bailleurs "classiques" privilégient les profils stables et les locations longue durée. Les résidences pour étudiants sont donc de plus en plus mises en avant par les professionnels.
Une résidence étudiante doit proposer au moins trois services parmi la liste suivante :
■ Réception,
■ Petit-déjeuner,
■ Nettoyage des locaux,
■ Entretien du linge.
Elle peut proposer des services supplémentaires comme des salles de travail, des parkings pour voitures ou vélos, une salle de sport, un cinéma…
La qualité de l’emplacement (proche de l’établissement scolaire ou des transports) et les prestations proposées conditionneront le prix d’achat de logement et le montant du loyer à espérer.
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Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
Elles sont généralement bien situées, à proximité des universités et des grandes écoles. En investissant dans ce type de résidences, vous faites l’acquisition d’un studio meublé d’environ 20 m2. En province, vous pouvez espérer réaliser votre investissement pour 100 000 €. |
Résidence de tourisme : investissement et loisirs
La résidence de tourisme est à mi-chemin entre un meublé et un hôtel. Il s’agit d’un ensemble d’appartements ou de maisons, situé principalement en bord de mer ou à la montagne et disposant de services communs comme un accueil, un service de ménage, de petit-déjeuner et des équipements sportifs. La location de ces logements est gérée par un exploitant professionnel.
Contrairement à la résidence étudiante ou à la résidence senior, le propriétaire d’un logement en résidence de tourisme peut lui-même séjourner sur place. En fonction du contrat signé avec l’exploitant, l’investisseur peut séjourner plusieurs semaines par an dans "sa" résidence (mais pas nécessairement dans son logement) ou dans une autre résidence appartenant à l’exploitant. Investir dans une résidence de tourisme permet de se constituer un patrimoine tout en s’offrant la possibilité de voyager à des tarifs avantageux.
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Les avantages à investir en résidence de tourisme :
Ce type d’investissement vous permet de compléter vos revenus grâce aux loyers fixés à l’avance et souvent garanti par contrat avec l’exploitant. Cependant, chaque séjour dans la résidence diminue vos revenus. Vous bénéficierez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permet d’accéder à un abattement fiscal de 50 % sur votre bénéfice (amortissement du bien et du mobilier) ou de récupérer l’intégralité de la TVA payée sur le prix d’acquisition (soit 19,6 %) si vous conservez le bien pendant 20 ans. |
Ce qu'il faut savoir sur la fiscalité des loyers
Les revenus issus des loyers ne sont pas imposés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (régime BIC). Cela permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur le montant des impôts allant jusqu’à 50 %.
Si les recettes sont inférieures à 32 600 €, on considère que l’investisseur répond au régime micro-BIC, avec des déclarations allégées.
Si l’investissement est financé par un emprunt, il sera préférable de choisir une le régime du bénéfice réel. En effet, le revenu net imposable sera préalablement déduit des intérêts d’emprunt et des frais de gestion. Si ces charges sont supérieures aux recettes, l’imposition sera nulle et le déficit restant pourra être reporté sur l’imposition de l’année suivante.
| À savoir : les résidences gérées affichent de belles promesses de rentabilité (4 à 5 %) mais il ne faut pas espérer réaliser une plus-value avec le temps ni une forte augmentation des loyers. Être propriétaire d’un logement dans ce type de résidence ne vous dispense pas du paiement de la taxe foncière. |
Les résidences gérées représentent une alternative intéressante pour l’achat locatif. Investir dans une résidence de services permet de réduire les risques liés à la location (vacance locative réduite et garantie du versement des loyers). Le ticket d’entrée est accessible et vous permet de constituer un patrimoine transmissible avec peu d’apport.
Avant d’investir en résidence gérée, renseignez-vous bien sur l’emplacement, le montant des loyers (cohérence par rapport au marché local) et sur le gestionnaire.
