Vendre son logement en copropriété

Vendre un lot en copropriété nécessite de présenter au futur acquéreur des documents supplémentaires par rapport à une vente classique. Ainsi, la vente d’un bien faisant partie d’une copropriété est une transaction entre un acheteur et un vendeur dans laquelle le syndic de copropriété est également impliqué. Ce dernier n’a aucun pouvoir de décision sur la vente (ni sur le prix, ni sur le choix de l’acquéreur) mais intervient dans la production de documents d’information sur la copropriété.

Vente en copropriété : quels documents fournir à l’acheteur ?

Lors de la vente d'un logement (individuel ou en copropriété), l'acheteur et le vendeur doivent échanger plusieurs documents comme des preuves de leurs identités, les derniers avis d'imposition, le titre de propriété et les diagnostics obligatoires. Les documents spécifiques s'ajoutent dans le cadre d'une vente d'un bien en copropriété.

La remise des documents se fait au moment de la promesse de vente ou au plus tard lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Les documents peuvent être remis en version papier ou par voie électronique, avec l’accord de l’acquéreur.

La liste ci-dessous est donnée à titre informatif. L’agent immobilier et le notaire vous aideront à constituer votre dossier.

● La superficie du lot

Vous devrez fournir une attestation pour la surface des parties privatives de la copropriété et la surface habitable du bien. La superficie doit être établie avec le calcul de la loi Carrez.

Si le vendeur a surestimé la surface de plus de 5 %, l’acquéreur peut demander une réduction du prix de vente.

Cette information n’est pas obligatoire pour les caves, les emplacements de stationnement, les lots ou les fractions de lots inférieurs à 8 m².

● L’organisation de l’immeuble

Le vendeur doit remettre à l’acquéreur les documents suivants (sauf si l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot de la copropriété) :

• La fiche synthétique de la copropriété (pour les immeubles de plus de 200 lots dès 2017, pour tous en 2019) : elle regroupe les données financières et techniques de la copropriété et du bâti
• Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les éventuels actes les modifiant
• Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années : ces documents s’obtiennent auprès du syndic
• Une copie du carnet d’entretien de l’immeuble (établi par le syndic)
• La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
• Les résultats du diagnostic technique global (DTG)

● L’état financier de la copropriété

L’acquéreur doit être informé des données financières concernant :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel
• Le montant des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables avant la vente
• Les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat des copropriétaires
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
• Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot

● L’état daté des charges

A la demande du vendeur ou du notaire, le syndic de copropriété doit remettre un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.

Ce document récapitule les sommes restant à la charge du vendeur, à savoir :

• des provisions exigibles du budget prévisionnel
• des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
• des éventuelles charges d’impayés
• un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété
• des charges différées restant dues
• des avances exigibles

Il indique également les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui seront à la charge de l’acheteur. Il y est aussi précisé l’objet et l’état de procédures judiciaires éventuellement en cours.

Certificat du syndic

Avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat datant de moins d’un mois et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires. Ce document est délivré par le syndic.

Information au syndic

Le syndic doit être informé du changement de propriétaire après la signature chez le notaire.

L’information doit être notifiée au syndic par le vendeur, l’acheteur et le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le courrier doit préciser :

• les noms prénoms et domicile de l’acquéreur,
• les noms, prénoms et domicile du mandataire si le bien est vendu en indivision ou usufruit,
• s’ils existent les accords conclus concernant les modalités de remboursement de l’emprunt collectif.

L’achat et la vente d’un lot en copropriété sont des procédures plus longues que pour des logements individuels. Le vendeur - avec l’aide du syndic de copropriété - a pour obligation de fournir toutes les informations au futur acquéreur. D’ailleurs, le délai de rétraction de l’acheteur ne commence qu’une fois que l’intégralité des documents (à l’exclusion du carnet d’entretien, de la notice d’information, du DTG et du plan de travaux) ont été portés à sa connaissance.