Vices cachés : tout ce qu’il faut savoir
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Vous envisagez une transaction immobilière et vous vous interrogez sur la notion de vice caché ? De quoi parle-t-on et que vaut la garantie appliquée à ces derniers ? Bien’ici vous donne toutes les réponses.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
L’article 1641 du Code civil définit le vice caché comme un défaut altérant une chose au point de la rendre impropre à sa destination ou en diminuant significativement l’usage. S’il avait eu connaissance de ce vice caché, l’acquéreur de l’élément altéré n’aurait pas concrétisé son achat ou l’aurait fait à un prix inférieur. En résumé, le vice caché est un défaut grave existant, mais non connu au moment de la vente.
Un vice caché n’est pas forcément dissimulé par le vendeur, mais simplement non découvert. Celui-ci peut donc s’avérer de bonne foi, car ne pas avoir connaissance de l’existence de ce grave défaut.
La notion de vice caché revêt une dimension particulière dans le secteur de l’immobilier compte tenu de l’importance des enjeux financiers.
Quels sont les vices cachés rencontrés en immobilier ?
La jurisprudence en matière de vice caché en immobilier est particulièrement abondante et a permis d’affiner cette notion. Ainsi la Cour de cassation ne considère pas comme vice caché un défaut qu’un acheteur "moyennement vigilant aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires". En revanche peuvent être considérés comme vice caché (*) :
- La présence d’insectes xylophages (termites) ;
- Le caractère inondable du bien ;
- Un niveau anormal d’humidité ;
- Une fissure masquée par un revêtement décoratif ;
- Des fondations défectueuses ;
- Une fissure dans la dalle de béton ;
- Un carrelage non homogène ;
- L’absence d’eau courante ;
- La nature d’un sol rendant inconstructible un terrain.
(*) Liste non exhaustive donnée à titre d’exemple.
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Y a-t-il un délai pour signaler un vice caché ?
L’action en garantie des vices cachés doit être lancée dans les 2 ans qui suivent la découverte du défaut, et dans les 5 ans qui suivent la vente. |
La garantie vice caché : comment cela fonctionne ?
Le Code civil, articles 1641 à 1649, prévoit une garantie du vendeur contre les vices cachés. L’acheteur dispose de 2 ans après la découverte du problème pour faire valoir cette garantie en justice. Il revient à l’acquéreur de prouver l’antériorité du problème. Un préalable d’autant plus facile s’il intervient rapidement après la vente.
La garantie vice caché se concrétise par une réduction du prix de vente pour compenser l’altération du bien, voire par l’annulation de la vente. Lorsque le juge prononce cette dernière, l’acquéreur doit restituer le bien en échange de quoi il obtient la restitution du prix de vente augmenté des frais de procès, de mutation (les frais de notaires), ainsi que des intérêts légaux cumulés depuis la signature de l’acte notarié de vente.
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Qu’en est-il des vices cachés dans les logements neufs ?
On notera que pour les immeubles neufs, la garantie obligatoire des constructeurs est plus favorable à l’acquéreur que la garantie vice caché prévue au Code civil. |
Peut-on ne pas bénéficier d’une garantie vice caché ?
Dans les faits, le vendeur non professionnel d’un bien immeuble de plus de 10 ans bénéficie d’une exonération de garantie des vices cachés. Les actes authentiques de vente en de telles circonstances peuvent comporter une clause spécifique précise et complète exonérant totalement le vendeur après la cession.
A minima, ces actes notariés comportent le plus souvent une clause stipulant que "le bien est vendu dans l’état où il se trouve" qui exonère le vendeur de la garantie pour les vices cachés non apparents, mais jugés prévisibles du fait de l’état général de l’immeuble.
Attention, ces clauses prévues pour garantir la paix sociale ne sont valables que si le vendeur est de bonne foi. On notera néanmoins que les différents diagnostics obligatoires protégeant l’acquéreur (état des risques et pollutions, termites, plomb, amiante...) limitent les risques pour celui-ci.
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Que faire en cas de découverte d’un vice caché ?
Dès la découverte d’un vice caché, l’acheteur doit aviser le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réponse ou de refus d’application de la garantie due, l’acheteur peut saisir le tribunal d’Instance compétent. |
Si les enjeux financiers sont conséquents, la vente immobilière présente l’avantage d’impliquer des délais importants. Ce qui veut dire que l’acquéreur dispose du temps nécessaire pour procéder aux vérifications, au besoin assisté d’un professionnel, pour éviter autant que possible toute déconvenue. Mieux vaut prendre ses précautions d’autant qu’une action en vice caché peut s’avérer longue et compliquée.
