Acheter un bien immobilier : les diagnostics obligatoires

Les diagnostics immobiliers sont réalisés dans un souci de protection du consommateur. Ainsi, avant d’acheter un appartement ou une maison, vous devez être informé de la présence ou de l’absence de risques sanitaires ou sécuritaires liés à l’amiante, au plomb, aux installations électriques, aux inondations, etc… À noter que ces diagnostics sont également obligatoires si vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier.

À quoi servent ces diagnostics immobiliers ?

Avant de procéder à l’achat d’un bien immobilier, vous devez prendre connaissance du dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics rendus obligatoires par la loi dans le cadre d’une vente. Il doit être réalisé avec soin, par un professionnel, pour éviter tout litige entre vendeur et acheteur. Les diagnostics sont à la charge du vendeur et doivent être présentés avec la promesse de vente.

En tant qu’acheteur, ces documents sont importants car ils vous permettent de vous faire une idée précise du bien que vous vous apprêtez à acheter et donc d’éviter de faire un mauvais investissement.

Liste des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente

La loi Alur doit apporter prochainement des modifications à la liste des diagnostics obligatoires lors de la vente. Mais pour le moment, le dossier de diagnostic technique doit comporter 9 diagnostics obligatoires.

● Diagnostic loi Carrez

Avant de vendre ou d’acheter un bien en copropriété uniquement, vous devez en calculer la surface privative habitable selon les règles de la Loi Carrez. Ce calcul ne prend pas en compte les cloisons, les cages d’escaliers, les placards aménagés, les combles et les surfaces de moins d’1m80 de hauteur, les caves et les parkings… Mais contrairement à la loi Boutin, le métrage Carrez comprend les sous-sols habitables, les combles aménagés ou non, les greniers et les vérandas, entre autres.

Validité : illimitée tant qu’il n’y a pas de nouveaux travaux

● Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce document a principalement un but informatif sur le type de chauffage et l’émission de gaz à effet de serre. L’acheteur peut ainsi évaluer le montant de ses futures factures d’énergie.

L’étiquette énergie estime la consommation en kilowatt/heure d’énergie primaire par m² par an (KWhEP/m².an). Elle donne une note de A à G, A indiquant les logements les plus économes.

L’étiquette climat estime l’émission de gaz à effet de serre (GES) en kilogramme équivalent CO2 par m² par an (kgéqCO2/m².an). Elle attribue également une note de A à G au logement, A indiquant une faible émission de gaz à effet de serre.

Si vous achetez un logement en état futur d’achèvement (VEFA), le DPE et le GES vous seront remis au plus tard à la livraison.

Validité : 10 ans si aucune modification

● Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Ce diagnostic concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 dont les peintures et revêtements peuvent contenir du plomb. L’expert doit donc s’assurer que le niveau de plomb dans ces revêtements respecte le seuil toxique autorisé.

Validité : 1 an si présence de moins d’1 mg de plomb par m² / illimitée dans le cas contraire

● État d’amiante

Ce document concerne les immeubles construits avant le 1er juillet 1997, liste les matériaux contenant de l’amiante et mesure le niveau de risque.

Validité : 3 ans si présence d’amiante détectée / illimitée dans le cas contraire

● État de l’installation intérieure de l’électricité

Ce diagnostic a pour but d’informer et de prévenir les risques liés à l’utilisation des installations vieilles de plus de 15 ans.

Validité : 3 ans

● État de l’installation intérieure du gaz

Comme pour l’électricité, ce document informe sur la conformité des installations liées au gaz de plus de 15 ans.

Validité : 3 ans

● État de l’installation d’assainissement non collectif

Ce document est obligatoire si le bien n’est pas relié au réseau collectif.

S’il est relié au réseau d’assainissement collectif, la commune peut tout de même exiger le contrôle de l’installation avant la vente. Il faut se renseigner auprès de votre mairie.

Validité : 3 ans

● État parasitaire relatif aux termites

Ce diagnostic doit être obligatoirement réalisé si le bien se situe dans une zone à risque (selon arrêté préfectoral).

Validité : 6 mois

● État des risques et pollutions (ERP)

Anciennement appelé état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) et état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS), ce document présente les risques potentiels d’inondations, de tremblements de terre, de pollution des sols, de risque radon ou autres risques déterminés par le préfet de chaque commune dans le plan de prévention des risques.

Validité : 6 mois

● Risque de mérule

Dans les zones à risques, ce document est obligatoire.

La mérule est un parasite qui se développe dans un environnement humide sombre et renfermé (comme les caves). Ce champignon se nourrit du bois et peut causer de gros dégât à une structure. Il représente également un risque sanitaire puisqu’il relâche des spores pouvant causer des problèmes respiratoires. Les bâtiments « à risque » sont ceux situés dans les départements à risques, les logements mal aérés, insalubres ou comportant des traces d’infiltration.

Validité : 6 mois (validité conseillée mais non imposée par la loi)

Qui s’occupe des diagnostics immobiliers pour une vente ?

C’est le vendeur qui a à charge la réalisation des diagnostics, ceux-ci pouvant faire l’objet d’une déduction des revenus fonciers. S’il ne peut pas présenter un diagnostic (autre que le DPE et le GES) lors de la signature de l’acte de vente, l’acheteur est endroit de refuser la vente, de demander une diminution du prix du bien ou de poursuivre en justice le vendeur pour vice caché.

Le DDT doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences doivent être certifiées par un organisme accrédité. Les tarifs sont libres, il faut donc faire réaliser plusieurs devis avant de se décider. Vous pourrez réaliser des économies en faisant réaliser plusieurs diagnostics en même temps (un seul déplacement).

Les résultats du DPE et du GES doivent être publiés dans l’annonce immobilière. Les autres diagnostics seront obligatoirement présentés lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Chaque partie y trouve son intérêt : l’acheteur connaît mieux les qualités et éventuels défauts du bien qu’il acquiert et le vendeur peut vendre plus vite et est protégé en cas de litiges.

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