Bail de résidence secondaire : comprendre les particularités et les avantages
Les résidences secondaires ont le vent en poupe avec 3,7 millions de biens en France, soit près de 10 % du parc immobilier total[1]. Le bail d'une résidence secondaire diffère d'une location classique par sa souplesse : pas d'encadrement des loyers, durée libre… Bien'ici, l'expert immobilier, vous guide pour louer sereinement votre pied-à-terre de vacances.
Qu'est-ce qu'un bail de résidence secondaire ?
D'un point de vue légal, une résidence secondaire est un logement occupé moins de huit mois par an [2]. À l'inverse, une résidence principale constitue l'habitat permanent et habituel de son occupant. La frontière entre les deux est définie par la durée de séjour.
Exemple : Paul possède un appartement à Paris qu'il habite toute l'année et une maison en Provence où il séjourne deux mois l'été. Son appartement parisien est considéré comme sa résidence principale, sa villa provençale est sa résidence secondaire.
Un bail d'habitation principale est soumis à la loi du 6 juillet 1989[3], très protectrice des locataires. Celui d'une résidence secondaire relève des dispositions plus souples du Code civil (articles 1708 et suivants[4]). Cette particularité permet au propriétaire comme au locataire de fixer librement dans le bail :
■ La durée de location (de quelques jours à plusieurs années) ;
■ Le montant du loyer et son évolution ;
■ Le montant du dépôt de garantie (pas de plafond légal) ;
■ Les conditions de résiliation anticipée (préavis, indemnités, etc.) ;
■ La répartition des travaux et des charges entre les parties.
Ces dispositions s'appliquent, indépendamment de la nature du logement loué (maison, appartement) et de son régime d'occupation (location nue ou meublée).
Le cadre juridique sur mesure est source d'opportunités pour les deux parties :
■ Côté bailleur : ajustement du loyer au marché, mais aussi à la saisonnalité. À la clé, la possibilité de maximiser ses revenus locatifs, de choisir son locataire plus librement, de conserver la jouissance de son bien une partie de l'année.
■ Côté locataire : plus de flexibilité dans la durée d'engagement (pas de bail de trois ans), mais aussi le choix des périodes d'occupation du logement (vacances, saison, etc.).
Exemple : étudiant à Bordeaux, Thomas a besoin d'un logement de septembre à juin. Au lieu d’un bail classique à l'année, il opte pour la location d'une résidence secondaire sur 10 mois. Il la libère l'été afin de rentrer dans sa famille.
Les particularités du bail de résidence secondaire pour les locataires
L'atout numéro un du bail de résidence secondaire est le choix de la durée. Si un bail d'habitation principale court sur un an minimum (meublé) ou trois ans (nu), celui d'une résidence secondaire s'adapte à tous les besoins :
■ Quelques jours ;
■ Plusieurs mois ;
■ Un an ou plus.
Vous pouvez aussi négocier avec le propriétaire un calendrier d'occupation à la carte. Cela peut être les week-ends ou les vacances scolaires, par exemple. Seule contrainte : à défaut de renouvellement express, le bail cesse automatiquement à son terme, sans possibilité de reconduction tacite.
Le bail de résidence secondaire est plus contraignant pour le locataire sur le plan des garanties. Ses obligations restent les mêmes (loyer, charges locatives, entretien, assurance, etc.), mais ses droits sont moindres :
■ Pas de plafonnement du dépôt de garantie ;
■ Délais de préavis librement fixés par le bail (pas de minimum légal) ;
■ Résiliation du bail par le propriétaire sans motif ni indemnité, sauf clause contraire.
Deux postes de dépenses appellent une vigilance particulière en matière de résidence secondaire.
Les charges locatives peuvent être librement fixées et provisionnées de manière forfaitaire. De son côté, la taxe d'habitation est due par le locataire au titre de sa résidence secondaire. Des surcoûts (de 10 à 20 % en moyenne) à bien intégrer dans son budget.
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Mettre en location sa résidence secondaire : guide pour les propriétaires-bailleurs
La location de sa résidence secondaire, à l'année ou sur de courtes durées, cumule les avantages :
■ Des loyers souvent plus élevés qu'en location nue classique, notamment en raison de l’emplacement géographique des biens (bord de mer, montagne, station touristique) ;
■ La possibilité d'optimiser les périodes, mais aussi les tarifs de location en fonction de la demande ;
■ Des revenus locatifs voués à rembourser un crédit, financer des travaux ou compléter sa retraite ;
■ Le maintien d'une occupation régulière du bien afin de le garder en bon état ;
■ Un régime fiscal intéressant (abattement forfaitaire ou réel en meublé).
Il s’agit d’un bon moyen de rentabiliser un logement peu occupé. Par exemple, un appartement en ville en semaine ou une maison de famille pendant les vacances.
Exemple : Bernard possède un chalet à Megève. Il l'utilise deux semaines par an. Le reste du temps, il le loue à la semaine ou au mois, ce qui lui rapporte plus de 20 000 € par an. Il peut financer l'entretien de son bien et payer ses charges de copropriété.
Avant de se lancer, il vaut mieux vérifier les obligations légales à remplir :
■ S'assurer que le règlement de copropriété autorise la location, notamment saisonnière ;
■ Selon les communes, collecter la taxe de séjour auprès de chaque voyageur si vous optez pour le meublé de tourisme ;
■ En secteur tendu (Paris, Lille, Lyon, etc.), demander une autorisation de changement d'usage. Ensuite, effectuez un changement de destination du local en hébergement hôtelier[5]. Dans les autres zones, il convient de faire une déclaration, avant de solliciter une autorisation de changement d’usage, ou de se limiter à la déclaration[6] ;
■ Souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO), mais aussi une garantie responsabilité civile afin d’être couvert en cas de dégâts dans le logement ;
■ Déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie appropriée (revenus fonciers ou BIC) ;
■ Vérifier que le logement respecte les critères de décence, de sécurité, de performance énergétique (classe A à E du DPE jusqu’en 2033, A à D dès le 1ᵉʳ janvier 2034[7]).
Rédaction et contenu d'un bail de résidence secondaire
Comme tout contrat de location, un bail de résidence secondaire doit préciser les éléments suivants :
■ Identité des parties (nom, domicile) ;
■ Identification du logement loué (adresse, type, surface) ;
■ Destination des lieux (habitation non principale) ;
■ Montant et modalités de paiement du loyer et des charges ;
■ Durée de location et date d'effet du bail ;
■ Montant et sort du dépôt de garantie en fin de bail ;
■ Obligations respectives du bailleur et du locataire ;
■ Conditions de renouvellement et de résiliation du contrat de location (préavis ou non).
Un bail de résidence secondaire doit aussi comporter des mentions propres à ce statut dans l’objectif d’éviter toute ambiguïté :
■ Qualification expresse du logement loué (bail de résidence secondaire) ;
■ Interdiction d'en faire un usage permanent ou d'y établir son domicile ;
■ Obligation de maintenir sa résidence principale ailleurs ;
■ Conditions d'occupation d’un bail fractionné (dates, périodes).
Dans le cas où le bien est loué meublé, le bail doit aussi intégrer un inventaire détaillé du mobilier et des équipements fournis. De plus, il faut préciser le montant du loyer hors charges, la répartition des frais d'entretien et de réparation entre les parties.
Aspects financiers et fiscaux du bail résidence secondaire
La location d'une résidence secondaire offre une grande flexibilité dans la fixation des loyers, mais aussi le choix du régime fiscal.
Loyers et charges : particularités des résidences secondaires
Avec un bail de résidence secondaire, vous pouvez librement fixer le montant du loyer. Dans certaines zones, elle peut être soumise à un encadrement des loyers. En cas de logement meublé, vous pouvez pratiquer des tarifs jusqu’à 30 % supérieurs à la moyenne du marché local.
Exemple : en bail classique, un 2 pièces à Lyon intra-muros se loue 800 €/mois charges comprises. Avec un bail meublé de six mois en résidence secondaire, Julien peut demander jusqu'à 1 040 € mensuels.
En résidence secondaire, vous avez deux façons de faire payer les charges à votre locataire.
■ Première solution : les provisions mensuelles avec régularisation. Le locataire vous verse chaque mois une avance sur charges. Une fois par an, vous faites les comptes. Dans l’hypothèse où les charges réelles sont plus élevées que ce qu'il a payé, il vous verse la différence. Dans le cas contraire, vous le remboursez. L'avantage ? Vous êtes sûr de récupérer toutes vos dépenses. Conservez bien les factures pendant six mois après avoir envoyé le décompte.
■ Deuxième solution : le forfait de charges. Vous fixez un montant mensuel qui ne change pas, peu importe les dépenses réelles. Par exemple, 80 € par mois pour l'eau, l'électricité, le chauffage. Attention : en cas d’explosion des charges, vous ne pouvez pas demander un centime de plus à votre locataire.
Implications fiscales pour les propriétaires
Les revenus tirés d'une location meublée de résidence secondaire relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
■ Soit vous optez pour le régime micro-BIC. Vous profitez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, dans le cas où elles ne dépassent pas 77 700 € par an ;
■ Soit pour le régime dit de bénéfice réel. Vous avez la possibilité de déduire toutes vos charges (travaux, assurances, taxe foncière), mais aussi l'amortissement du logement et du mobilier.
Une location nue de résidence secondaire relève des revenus fonciers. Ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), après déduction des charges.
Les bons réflexes pour réduire sa fiscalité
Pour optimiser la rentabilité fiscale de votre investissement, pensez à bien :
■ Déclarer l'ensemble de vos revenus locatifs et charges ;
■ Conserver les factures, justificatifs des loyers et des dépenses déductibles ;
■ Choisir entre le micro-BIC et le réel en fonction du montant de vos charges ;
■ Établir un tableau d'amortissement du logement (sur 20 à 30 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans) en cas de location meublée ;
■ Déduire les intérêts d'emprunt ;
■ Imputer un éventuel déficit foncier sur votre revenu global.
Exemple : Propriétaire d'un logement loué nu en Normandie, Vincent a changé les huisseries et la chaudière l'an dernier. En régime réel, il peut soustraire de ses revenus le montant des travaux (8 000 €), en plus des autres charges. La limite de déduction est fixée à 10 700 € par an[8].
En quête d’un pied-à-terre pour vos séjours ponctuels ou d’un complément de revenus en louant votre bien une partie de l'année ? Le bail de résidence secondaire est une option à étudier sérieusement. Sa souplesse juridique associée à ses avantages fiscaux en fait un outil de choix dans l’optimisation de la gestion comme de la rentabilité de votre patrimoine immobilier, à condition de bien maîtriser ses particularités.
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