Durée du bail de location : règles et cas particuliers
| Sommaire |
La durée d’un bail de location engage le propriétaire, mais aussi le locataire. Bien’ici vous propose un point complet pour mieux anticiper l’échéance de ce document important.
Quelle est la durée d’un bail de location pour un particulier ?
Le bail, qui consacre le droit du locataire à occuper un logement, est toujours associé à une durée déterminée qui court à compter de la date de la signature du document et de la remise des clés. Il dépend du type de location et – parfois – du type de locataire.
■ La durée d’un bail de location vide est fixée à 3 ans au minimum lorsque le bailleur est un particulier. Elle est portée à 6 ans au minimum si le bailleur est une personne morale.
■ La durée d’un bail de location meublée est fixée à 1 an (12 mois).
■ La durée d’un bail de location pour étudiant est de 9 mois.
■ La durée d’un bail mobilité (strictement réservé aux locataires en mission temporaire pour leur activité professionnelle ou leurs études) est comprise entre 1 mois minimum et 10 mois maximum.
Il existe un cas particulier pour le bail pour logement social, qui est signé pour une durée illimitée. Toutefois, ce type de bail peut être résilié dès lors que l’occupant des lieux dépasse le plafond de ressources autorisé.
|
Durée de bail obligatoire seulement pour une résidence principale
La durée d’un bail de location est fixée par la loi du 6 juillet 1989 et s’impose à la fois au bailleur et au locataire, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale de ce dernier. Pour une résidence secondaire ou une location saisonnière, aucune durée n’est imposée et les deux parties peuvent rédiger le bail librement. |
Pourquoi fixer une durée légale au bail de location ?
L’encadrement réglementaire de la durée du bail de location a pour principale motivation de protéger le locataire. Ce dernier dispose ainsi d’une visibilité à long terme sur son occupation du logement, et a l’assurance de ne pas pouvoir être délogé par son propriétaire avant la date prévue.
Seule la location vide permet éventuellement au propriétaire de résilier le bail avant son échéance prévue, mais dans des conditions particulièrement restrictives (vente du bien, reprise pour habiter le logement, autre motif légitime et sérieux…) et avec un préavis de six mois au minimum.
Quitter le logement avant la fin du bail
Le locataire est évidemment en droit de quitter son logement avant la fin théorique du bail. Il lui suffit d’adresser au propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, sa lettre de congé ou "préavis" en indiquant la date de son départ et en prévenant suffisamment tôt.
La durée de préavis d’un bail de location vide est variable. Elle s’établit à :
■ 3 mois par défaut ;
■ 1 mois si la location est située dans une zone tendue (voir ici le décret listant toutes les communes concernées) ;
■ 1 mois également si le locataire quitte le logement suite à l’obtention ou la perte d’un emploi, pour raisons de santé, ou encore s’il est allocataire du RSA ou de l’AAH.
Pour un bail de location meublée à durée déterminée, le préavis est d’un mois seulement.
Comment prolonger la durée d’un bail de location ?
Si le locataire souhaite continuer à occuper son logement au-delà de la date d’échéance du bail, il n’a aucune démarche à entreprendre. Le bail de location est reconductible de façon tacite, ce qui signifie qu’il se renouvelle automatiquement à expiration et pour la même durée.
La seule exception est le bail étudiant de 9 mois, qui est conclu pour une durée ferme et ne peut pas être renouvelé. Le cas échéant, un nouveau bail devra être signé si les deux parties sont d’accord.
La reconduction suppose également l’inaction du propriétaire, pour lequel la date d’échéance peut permettre une reprise du logement dans des conditions plus souples qu’en cours de bail.
La durée légale du bail de location est un droit important pour le locataire. Toutefois, elle ne l’empêche pas de partir plus tôt ou au contraire de rester plus longtemps en fonction de ses besoins, tant que le propriétaire ne souhaite pas reprendre le logement.
