Bailleur : comment choisir le locataire idéal ?
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Les principales peurs des bailleurs vis-à-vis des locataires sont liées aux loyers impayés, aux relations conflictuelles et à la dégradation du bien. Pour réduire ces craintes, il existe plusieurs solutions. L’une de ces solutions est de mieux choisir son locataire selon des critères rationnels et surtout légaux.
Ce que recherchent les bailleurs
D’après une récente étude de l’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) réalisée auprès de 2200 personnes, les bailleurs s’appuient sur les critères suivants pour choisir leur locataire :
■ La "bonne impression" : cette notion est totalement subjective et pourtant 1 bailleur sur 2 la trouve déterminante dans le choix de son locataire. Seul 15 % des interrogés n’en tienne absolument pas compte.
■ Le niveau de revenus : 50 % des bailleurs exigent des ressources financières égales à deux ou trois mois de loyer, 20 % n’en tiennent pas compte dans leur choix. Ce critère est cependant moindre pour le bailleur si le locataire est seul, jeune ou encore étudiant.
■ La garantie locative : l’existence d’un garant est essentielle pour 35 % des bailleurs. La même proportion des répondants n’y prête aucune attention.
■ Le parcours professionnel : 40 % des bailleurs accordent une importance au type de contrat et surtout la stabilité professionnelle pour prendre leur décision. 1 bailleur sur 5 ne pousse pas la réflexion si loin.
■ L’usage du logement : de nombreux bailleurs prennent en compte le mode de vie des candidats pour tenter d’évaluer le risque de résiliation ou de nuisances. Par exemple, la colocation, la possession d’animaux de compagnie, la pratique d’un instrument de musique… sont des critères qui font parfois peur aux bailleurs. Ces critères sont à nouveau très subjectifs et peuvent conduire à des situations discriminantes…
Choix du locataire : ce que dit la loi
Les bailleurs aimeraient mieux connaître leurs locataires pour créer une relation de confiance et diminuer leur crainte. Cette volonté est légitime cependant, comme pour un entretien d’embauche, certaines questions sont interdites.
Le bailleur – encore plus le professionnel de l’immobilier – ne doit pas se laisser influencer par des préjugés positifs ou négatifs. Le droit français interdit un traitement différent des particuliers fondés sur la nationalité, l’appartenance vraie ou supposée à une ethnie, le sexe, l’âge, l’état de santé, la situation de handicap, la situation familiale, l’apparence physique, etc…
Le type de documents personnels que peut demander le bailleur au locataire est également encadré. Les documents autorisés sont les pièces d’identité, un justificatif de domicile, un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte étudiante, carte professionnelle) et des justificatifs de ressources (3 derniers bulletins de paie, bulletin de pension retraite, bourse, simulation APL, …).
Ce sont les seuls documents autorisés dans le dossier du locataire ou de son garant.
Il est formellement interdit de demander des documents bancaires ou tout document relatif à la vie privée comme une carte vitale, un extrait de casier judiciaire ou un contrat de mariage.
3 conseils pour bien choisir son locataire
1/ Analyser les revenus
Il est important de connaître les revenus et la situation professionnelle des candidats. Des revenus 2 à 3 fois supérieurs au montant du loyer réduisent le risque d’impayés. Mais c’est surtout la régularité des revenus et leurs possibilités d’évolution qui doivent retenir votre attention.
| À savoir : Les dispositifs Pinel, Denormandie ou Cosse imposent des plafonds de revenus pour le locataire à respecter pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal. |
2/ Adaptez-vous à votre cible
En fonction du type de logement que vous souhaitez louer et de sa localisation, vous n’attirerez pas le même type de candidats. Un petit studio près d’une université attirera les étudiants et il faudra vous préparer à signer un bail spécifique court de 9 mois. En revanche, un 4 pièces près des écoles plaira plus aux familles qui sont susceptibles de rester plus longtemps dans la location.
3/ Faites appel à un professionnel
Pour gagner du temps et vous assurez de faire les choses dans les règles, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel. Beaucoup d’agences immobilières proposent un service de gestion des locations pour les tiers. Elles se chargent de l’étude des dossiers, des visites, de la rédaction du bail, de la réalisation des états des lieux, de l’envoi des quittances de loyers et de la gestion de tout aléa durant la location.
