6 conseils pour l’investissement locatif
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Pour être rentable, l’investissement locatif doit, sur une durée longue, vous apporter plus de valeur qu’il n’a coûté. Mais pour cela, vous devez analyser plusieurs éléments avant de prendre votre décision. Le logement est-il bien situé ? Vais-je trouver facilement un locataire ? Faut-il acheter dans le neuf ou faire des travaux dans l’ancien ? Tous nos conseils pour vous aider à bien choisir sont dans cet article.
1/ S’assurer un rendement
Si vous souhaitez acheter pour louer, il faut être sûr que la demande locative soit forte dans ce secteur. Pour être rentable, votre logement doit être occupé le plus souvent possible, lorsqu’un locataire vous verse un loyer. Ces revenus seront essentiels pour rembourser votre crédit immobilier et faire face aux charges inhérentes au bien.
Prenez le temps d’étudier les biens qui pourraient être en "concurrence" avec le vôtre dans le quartier et posez-vous les bonnes questions. Quel est le prix moyen du m² ? Si beaucoup de logements sont en vente, le quartier manque peut-être d’attractivité. La présence d’un programme immobilier neuf aux alentours peut influencer votre décision. Les biens seront logiquement plus chers à l’achat et parfois plus rares dans les zones demandées.
En ce qui concerne votre budget, le dispositif Pinel favorise l’investissement locatif avec une réduction d’impôts sur le revenu entre 9 % et 12 % si vous louez au moins 6 ans, entre 12 % et 18 % pour 9 ans et entre 14 % et 21 % pour 12 ans. Cet avantage est plafonné, limité à deux logements maximum et avec un prix à l’achat inférieur à 5 500 € du m². Un autre élément qui doit peser dans votre plan de financement est l’encadrement des loyers.
Avant de vous lancer, calculez le rendement de votre bien en fonction du prix d’achat, du montant du crédit immobilier, des avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier et du montant des loyers attendus.
2/ Connaître le profil des futurs locataires
Vous devez choisir un bien en fonction de vos moyens tout en vous assurant que votre investissement sera rentable. Réfléchissez donc au type de profil des locataires qui seront intéressés par votre bien et surtout à la localisation.
Un studio conviendra mieux à un étudiant ou une personne seule, il faudra donc être près des grandes écoles et universités et des transports. Les T2 attirent en priorité les jeunes couples sans enfants, tout comme les quartiers dynamiques où il y a de l’emploi et des lieux de loisirs (restaurants, cinéma, services…). Enfin, les logements plus grands ciblent les familles, qui apprécieront d’être à proximité des écoles et des commerces.
La localisation mais également la superficie de votre bien sont des éléments majeurs pour que votre investissement soit rentable.
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3/ Penser à la valorisation du bien
Certains équipements et aménagements intérieurs peuvent augmenter considérablement l’attractivité de votre bien. Par exemple, une cuisine équipée, un étage élevé avec ascenseur, la mise à disposition d’une cave ou d’une place de parking… peuvent vous permettre de louer plus vite.
Vous devez penser à ces éléments lors de votre achat immobilier. Il est également possible de faire des travaux d’aménagement entre le moment de l’achat et de location, comme ajouter des placards de rangement ou créer une cuisine ouverte. La réalisation de gros travaux dans l’ancien, vous permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel sous certaines conditions.
Si vous achetez une maison neuve, évaluez le dynamisme actuel et futur du quartier. La présence de transports en commun et de services de proximité sont clés. Votre décision est d’autant plus importante dans la mesure où le logement pourra à terme devenir votre résidence principale ou être revendu.
4/ Trouver une solution de financement adaptée
Préparer sa retraite, défiscaliser, se constituer un patrimoine ou encore s’assurer un revenu… Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous cherchez un crédit qui répond à votre profil et à vos besoins.
Selon vos objectifs d’investissement, vous pouvez choisir une formule de prêt : amortissable (classique) ou in fine. Lors d’un prêt classique, vous payez chaque mois les mêmes mensualités pour rembourser le capital et les intérêts d’emprunts. Les mensualités d’un prêt in fine sont plus faibles car vous ne remboursez que les intérêts calculés sur le capital emprunté. Vous vous constituez en parallèle une épargne en souscrivant un contrat d’assurance-vie adossé à votre prêt pour pouvoir rembourser le capital emprunté à son terme.
Vous voulez acheter dans le neuf un bien qui est en cours de construction mais payer deux mensualités (votre logement actuel et votre nouvel achat) pendant cette phase, vous demande un effort conséquent ? Sachez que vous pouvez alléger vos charges pendant cette période. Vous avez la possibilité de ne rien payer jusqu’à la livraison du bien, excepté les cotisations d’assurance et les frais de dossier. Les intérêts non réglés seront alors capitalisés et rajoutés au capital restant dû.
Si vous disposez déjà de revenus fonciers, vous pouvez opter pour le règlement des intérêts d’emprunt sur les sommes débloquées et des cotisations d’assurance. Vous pouvez ainsi déduire les intérêts et les cotisations avant la remise des clés tout en ayant des charges allégées.
La première année suivant la livraison de votre bien, vous pouvez également disposer d’un différé d’amortissement : cette période supplémentaire pendant laquelle vous ne règlerez que les intérêts et les cotisations d’assurance vous permettra de limiter votre effort de trésorerie dans l’attente des bénéfices fiscaux et de commencer à déduire les intérêts d’emprunt et les assurances obligatoires de vos revenus fonciers.
L’établissement prêteur pourra aussi vous proposer des assurances complémentaires pour être protégé en cas d’aléas : baisse de revenus, perte d’emploi, accident de la vie… Certaines garanties peuvent vous permettre de préserver votre effort de trésorerie et prendre en charge une partie des mensualités en cas de difficultés. Vous avez aussi la possibilité de souscrire une assurance multirisque habitation pour couvrir votre bien entre deux périodes de location et en cas de défaut ou de mauvaise assurance du locataire.
5/ Gérer la location
Dernier point important à prendre en compte pour calculer le rendement de votre investissement : qui va gérer la location de votre logement ? Publication des annonces, visites, rédaction du contrat de location, état des lieux, éventuels travaux… Il n’est pas toujours facile de gérer une location.
Gardez à l’esprit qu’un grand appartement ne séduit pas toujours les familles, qui préfèrent devenir propriétaires. Il y a également plus de roulements et de périodes de vacances lorsque vous louez un studio à un étudiant.
Gérer soi-même la location permet de réaliser des économies mais prend beaucoup de temps et nécessite beaucoup de rigueur pour respecter le cadre légal de la location.
C’est pourquoi de nombreux propriétaires-bailleurs préfèrent faire appel à une agence immobilière pour la gestion de leur bien.
6/ Protéger votre investissement
La défaillance d’un locataire est une situation à laquelle vous pouvez être confronté. Pour vous prémunir au mieux de ce risque, il vous est possible de souscrire une garantie loyer et charges impayés qui peut également vous indemniser en cas de dégradations résultant du locataire.
