Comprendre l’impact de la loi Pinel sur le bail commercial
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La loi Pinel ne s'applique plus pour les logements neufs achetés après le 31 décembre 2024. Les avantages perdurent pour les investisseurs engagés avant cette date.
La loi Pinel ne concerne pas uniquement l’achat de biens locatifs. Ce dispositif vient également poser un cadre législatif au renouvellement des baux commerciaux, afin de faciliter et de sécuriser la vie locative des commerces.
Le renouvellement de bail commercial avec la loi Pinel
Avant l’introduction de la loi Pinel, le renouvellement du bail commercial n’était pas encadré par la loi, ce qui rendait compliquées les relations entre les bailleurs et leurs locataires, notamment en cas de réparations à effectuer ou d’augmentations abruptes du loyer. La loi Pinel sur le renouvellement du bail commercial permet ainsi d’ajouter un certain nombre de clauses aux baux.
L’avenant de renouvellement d’un bail commercial sous la loi Pinel doit à présent comprendre les mentions suivantes :
■ le cadre de la révision du loyer ;
■ une clause stipulant le droit de préférence ;
■ le droit de congé ;
■ la répartition juste des réparations et travaux ;
■ l’état des lieux.
Dans le cas où un contrat de bail commercial a été signé avant la loi Pinel de 2014, il est important d’assurer sa mise en conformité avec la nouvelle législation en vigueur par la rédaction d’un avenant, même si le contrat en question n’est pas arrivé à sa date de renouvellement ou d’expiration.
En plus de contenir des mises à jour en accord avec le cadre législatif actuel, le document de renouvellement de bail en Pinel doit comprendre :
■ la durée du bail ;
■ le loyer et son éventuelle augmentation ;
■ les clauses et les droits nécessaires ;
■ les coordonnées et signatures des deux parties prenantes ;
■ l’état des charges en cours ;
■ le détail du dépôt de garantie, même si celui-ci est inchangé ;
■ l’état des travaux effectués.
Les nouvelles restrictions au sein du bail commercial avec la loi Pinel
La loi Pinel vient encadrer certaines pratiques autour du bail commercial, qui était auparavant dénué de cadre législatif.
L’interdiction des baux fermes
Il s’agit de l’une des mesures les plus importantes avancées par la loi Pinel sur les baux commerciaux. Auparavant, il était possible pour un bailleur d’introduire dans le contrat de bail une interdiction pour le locataire de résilier son contrat de location avant la fin prévue de celui-ci. Ces contrats étaient alors nommés des "baux fermes", où le locataire se trouvait engagé sur une durée déterminée sans possibilité de recours ou de congé. Les baux commerciaux sous Pinel ne peuvent à présent plus contenir une telle clause, à moins de correspondre à au moins une des situations ci-dessous :
■ la durée du bail excède les 9 ans ;
■ le local commercial est à usage unique ;
■ le local est exclusivement utilisé en tant que bureau.
Le plafonnement des loyers
L’impact de la loi Pinel sur la révision des loyers commerciaux ne peut s’expliquer sans éléments de contexte. Il est important de préciser que les loyers des baux commerciaux, en plus d’être fixés sur la valeur locative du bien, sont plafonnés. Or, ce plafonnement peut être dépassé à certaines conditions, par exemple après une modification matérielle engendrant une augmentation de la valeur du local. Certains biens pouvaient alors, avant la loi Pinel, voir leurs loyers être augmentés de manière abrupte. La loi Pinel vient adoucir cette disposition, en obligeant les loyers à ne subir qu’une augmentation annuelle de 10 %, jusqu’à atteindre la valeur réelle du bien locatif modifié.
Quelques exceptions viennent confirmer cette règle :
■ le cas des locaux à usage unique ou monovalents ;
■ les locaux utilisés uniquement en tant que bureaux ;
■ l’insertion d’une clause dérogeant à cette disposition.
Dans ces situations précises, l’augmentation annuelle et progressive de 10 % du loyer ne s’applique pas, et l’augmentation finale du prix du loyer est à effet immédiat.
Les nouvelles dispositions des baux commerciaux en Pinel
Les contrats de renouvellement de bail commercial avec Pinel comprennent aujourd’hui de nouvelles clauses importantes pour la vie locative commerciale.
L’organisation des travaux et réparations
Le bail commercial sous la loi Pinel doit à présent comporter une clause décrivant la répartition entre le bailleur et le locataire des travaux ou des réparations à effectuer au sein du local. De plus, le taux de prise en charge des travaux par le locataire est à présent limité au sein du bail par une liste explicite de ces réparations à effectuer. Les travaux liés à la mise en conformité du local demeurent aussi à la charge du propriétaire. Il s’agit ici d’encadrer davantage les éventuelles négociations pouvant survenir entre les deux parties prenantes du contrat de location commerciale.
L’état des lieux
Si la mise en place d’un rendez-vous d’état des lieux du local était auparavant optionnelle, elle est aujourd’hui rendue obligatoire par la loi Pinel. Cette étape, qui se déroule avant l’entrée officielle du locataire au sein du local commercial, a également pour but d’effectuer une vérification du respect de l’intégrité du local lors du départ du locataire : il y a donc à présent la possibilité de comparer l’état du local avant sa mise en location, et après le départ du locataire.
Le cas du congé
Depuis l’instauration de la loi Pinel en 2014, le locataire ainsi que le propriétaire d’un local commercial peuvent simplement donner leur congé par l’utilisation d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Auparavant, cette opération nécessitait l’intervention d’un acte d’huissier. Aujourd’hui, la procédure est grandement facilitée, et le locataire peut prendre congé de son engagement locatif 3 ans au minimum après la signature du contrat de bail.
Le droit de préemption
Aussi appelée "droit de préférence", cette nouvelle obligation est à présent inscrite dans les baux commerciaux grâce à la loi Pinel. Le fonctionnement de ce droit est particulièrement simple : depuis l’introduction de la loi Pinel, le propriétaire d’un local commercial à usage locatif qui souhaite vendre son bien a l’obligation légale d’en prévenir en priorité son locataire. Cette disposition permet au locataire de faire valoir son droit de préemption, car celui-ci est considéré comme prioritaire pour le rachat du local en question. Il dispose alors d’un mois, durant lequel il conservera son droit d’achat prioritaire. De plus, le propriétaire doit également avertir son locataire dans le cas où il proposerait un prix plus avantageux à une tierce personne.
