Tout savoir sur la loi Pinel ancien

La loi Pinel ne s'applique plus pour les logements neufs achetés après le 31 décembre 2024. Les avantages perdurent pour les investisseurs engagés avant cette date.

Du nom de Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement, la loi Pinel a été introduite par le projet de loi de finances 2015 afin de réduire les écarts entre l’offre et la demande en zones tendues. Elle permet aux contribuables français d’obtenir une réduction d’impôts en contrepartie de l'achat d'un bien neuf destiné à la location. Aussi, bien que cela soit méconnu, il est possible de bénéficier du dispositif Pinel avec un logement ancien, à condition de le rénover selon certains critères énergétiques. Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez savoir sur le dispositif Pinel réhabilité.

La loi Pinel ancien, qu’est-ce que c’est ?

La loi Pinel réhabilité vise à encourager les Français à rénover un logement ancien (selon des critères énergétiques bien définis). Une fois les travaux effectués dans les règles de l’art, le bien doit être loué en respectant certaines conditions telles qu’un plafond de revenus pour le locataire — défini selon la situation familiale de ce dernier — et un plafond de loyer, qui est fixé selon la ville où se situe le logement.

En échange, ce dispositif permet aux contribuables français d’obtenir une réduction d’impôts de :
■ 12 % du prix de revient du logement en le louant sur 6 ans ;
■ 18 % en louant le logement sur 9 ans ;
■ 21 % en louant le logement sur 12 ans.

Notez que le prix de revient inclut le prix d’achat du logement, le coût des travaux de rénovation et les frais relatifs à l’achat (frais de notaire, frais de dossier du crédit, etc.).

Depuis le 1er janvier 2024, les taux sont passés à :
■ 9 % en louant le logement sur 6 ans ;
■ 12 % en louant le logement sur 9 ans ;
■ 14 % en louant le logement sur 12 ans.

Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel ancien ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel réhabilité, il est obligatoire d’acquérir un logement situé dans l’une des zones éligibles, à savoir A bis, A ou B1. Ces zones englobent les villes où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Autrement dit, le marché locatif y est particulièrement tendu. Les zones B2 et C, quant à elles, sont jugées "détendues". Elles ne sont donc pas éligibles à la loi Pinel ancien.

Comment faire du Pinel dans l’ancien ?

Pour investir avec la loi Pinel ancien, plusieurs conditions doivent être respectées :
■ Acquérir un logement jugé indécent et nécessitant des rénovations pour être habitable (s’il s’agit d’un appartement, les parties communes doivent être en bon état) ;
■ Faire inspecter le bien immobilier par un expert indépendant avant le début des travaux ;
■ Débuter les travaux de réhabilitation afin de rendre le logement habitable et confortable ;
■ Faire valider le logement réhabilité par un expert, afin qu’il certifie que la rénovation est conforme ;
■ Le bien doit alors bénéficier des labels BBC rénovation (Bâtiment Basse Consommation) ou HPE (Haute Performance Énergétique).

Vous l’aurez compris : rénover un logement pour bénéficier des dispositions de la loi Pinel Ancien nécessite des connaissances pointues et une véritable stratégie. Aussi, afin de mener à bien ces différentes étapes, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel.

Une fois le logement rénové et certifié conforme, il vous suffira de le mettre en location selon les règles de la loi Pinel, c’est-à-dire les mêmes que pour un bien neuf : louer le logement (nu) sur une période de 6, 9 ou 12 ans, respecter les plafonds de ressources et de loyers, trouver un locataire dans les 12 mois.

À combien s’élèvent les plafonds de loyer avec Pinel ancien ?

Comme nous l’avons mentionné, les plafonds de loyer prévus par la nouvelle loi Pinel pour l’ancien dépendent de la zone dans laquelle se trouve le bien. En 2023, les plafonds correspondent donc au tableau ci-dessous :

La loi Pinel ancien : comment ça marche ?

Pour notre exemple de calcul loi Pinel réhabilité, prenons un couple de jeunes actifs qui vit à Orléans et paie 4 000 € d’impôts sur le revenu chaque année. Les deux conjoints décident d’investir dans leur ville qui se situe en zone B1 ; les prix de l’ancien y sont raisonnables, mais la demande locative reste forte.

Le couple jette son dévolu sur un charmant deux pièces de 50 mètres carrés, situé en plein cœur du centre-ville et à rénover entièrement. L’appartement coûtera 90 000 € au total, frais de notaire inclus. Ces derniers s’élèvent généralement à 7 % pour un logement ancien. Ils prévoient environ 50 000 € de travaux (isolation, cuisine, chauffage, SDB, plomberie et électricité), ce qui portera l’investissement à 140 000 €.

Les conjoints comparent alors les différents établissements de prêt, afin d’obtenir le taux le plus bas possible ainsi que les meilleures conditions d’emprunt. Ils acquièrent le logement, ont recours à une entreprise pour effectuer l’ensemble des travaux, puis font contrôler la conformité du bien par un expert mandaté.

Ils font appel à la loi Pinel pour louer leur logement ancien réhabilité. Ils s’engagent ainsi sur une durée initiale de 9 ans, ce qui leur apporterait une réduction à hauteur de 18 % du coût total de leur bien, soit 25 200 € au total. Par an, cela représenterait 2 800 € d’économies. S’ils le souhaitaient, ils pourraient s’engager sur 3 années de plus, et ainsi bénéficier d’une défiscalisation supplémentaire de 4 200 €, ce qui représenterait 29 200 € en tout et 2 433 € par an.

Attention toutefois : la loi Pinel dans l’ancien offre une réduction d’impôts, et non pas un crédit d’impôt. Si notre couple orléanais paie moins de 2 433 € d’impôts par an, l’excédent de défiscalisation permis par la loi Pinel ancien sera donc perdu.

Je découvre les programmes neufs sur Bien'ici