Investir dans l'immobilier : tout sur la loi Pinel

La loi Pinel ne s'applique plus pour les logements neufs achetés après le 31 décembre 2024. Les avantages et obligations perdurent pour les investisseurs engagés avant cette date.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Des dispositifs existent pour répondre à plusieurs problématiques : réduire vos impôts, vous construire un patrimoine, préparer votre retraite ou compléter vos revenus. Parmi ces dispositifs, la Loi Pinel était l'un des plus intéressants.

La Loi Pinel : le principe général

Investir dans l’immobilier peut être une réponse à de nombreux objectifs : qu’il s’agisse de réduire vos impôts, de vous constituer un patrimoine ou encore de compléter vos revenus, la pierre reste un placement incontournable.

Le dispositif Pinel était le successeur de la Loi Duflot, avec de nombreux aménagements qui le rendaient plus attractif.

Le principe de base restait le même : en achetant un appartement neuf et en le mettant en location sur une durée déterminée, vous pouviez profiter d’une réduction d’impôts, qui augmentait avec la durée de mise en location.

Ce dispositif avait été mis en place pour favoriser la mise en location de logements et augmenter la taille du parc locatif.

Les conditions à respecter sur le logement

Pour bénéficier de ce dispositif, le bien devait respecter un certain nombre de critères. Tout d’abord, le logement devait avoir été acheté avant le 31 décembre 2024.

Il devait être mis en location au titre de résidence principale, et vous ne pouviez pas cumuler plus de 2 logements en loi Pinel en même temps.

Le bien devait également appartenir à l’une de ces catégories :
■ Logements nouvellement construits ;
■ Logements en état futur d’achèvement ;
■ Logements insalubres à réhabiliter ;
■ Locaux commerciaux transformés en logement ;
■ Logement construit par l’acquéreur.

Le bien devait également répondre aux nouvelles normes environnementales de performance énergétique :
■ Pour les biens qui font l’objet de travaux, le label HPE ou BBC rénovation 2009 ;
■ Pour les biens neufs et à construire, la réglementation thermique 2012 (RT2012).

À partir du 1er janvier 2023, le logement devait également répondre à ces 3 nouveaux critères :
■ la surface habitable minimale devra être de :
▪ 28 m² pour un T1 ;
▪ 45 m² pour un T2 ;
▪ 62 m² pour un T3 ;
▪ 79 m² pour un T4 ;
▪ 96 m² pour un T5.
■ le logement devait disposer d'un espace extérieur privatif (terrasse ou balcon) d'au moins 3 m² à 9 m² selon la surface de l'appartement ;
■ deux façades d'exposition devaient être différentes à partir du T3.

Enfin, le logement devait être situé en zone tendue. Pour déterminer si le logement était éligible, plusieurs zones avaient été définies :
■ Zone ABis : Paris et 76 communes d’Île de France ;
■ Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Montpellier ou Lille ;
■ Zone B1 : 1 546 communes de plus de 250 000 habitants (dont Bordeaux, Toulouse, ou Nantes font partie).

Certaines communes situées en zone B2 et C pouvaient également être éligibles, si le préfet avait signé un agrément.

Les avantages de la Loi Pinel

Si le bien que vous achetiez répondait à ces critères, vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôts qui augmentait avec la durée de mise en location du bien.

Jusqu'au 31 décembre 2022, vous pouviez donc profiter d’un abattement fiscal de 12 % du prix de revient de la location, si vous vous engagiez à mettre le bien en location durant 6 ans. Cette réduction passait à 18 % pour une durée de 9 ans, et 21 % si vous prolongiez sur un total de 12 ans.

En 2023 et en 2024, ces taux ont progressivement diminué, sauf si le logement répondait aux exigences de confort et de haute performance énergétique (voir précédemment conditions liées au logement).

Sachez également que les abattements étaient supérieurs dans les DOM : 23 % pour un engagement de 6 ans, 29 % pour un engagement de 9 ans, et 32 % si vous louiez sur 12 ans.

Je souhaite investir dans le neuf avec la Loi Pinel

Le montant total de l’investissement immobilier était de 300 000 € par an, et vous ne pouviez pas investir dans plus de 2 logements par an en Loi Pinel.

Le prix d’achat au m² était plafonné à 5 500 €.

Enfin, sachez que vous ne pouviez pas dépasser une réduction globale de 10 000 € sur le montant de l‘impôt sur le revenu, toutes réductions fiscales confondues.

Plafonds de ressources et de loyers

Pour profiter des conditions de la loi Pinel, il vous fallait également vous assurer que votre locataire respecte bien certaines conditions de ressources. Ces plafonds étaient définis en fonction des zones (A, ABis, B1 etc…), de la composition du foyer et du revenu fiscal de l'année N-2.

Vous pouviez louer votre bien à un membre de votre famille, ascendant ou descendant. Cela n’était toutefois valable que si cette personne ne dépendait pas de votre foyer fiscal.

Pour terminer, il vous fallait respecter certains plafonds de loyer lors de la mise en location du bien.

Le plafonnement variait en fonction de la surface du logement, et du marché immobilier local, mais voici un barème indicatif en fonction des zones :
■ Zone Abis : 18,25 €/m² ;
■ Zone A : 13,56 €/m² ;
■ Zone B1 : 10,93 €/m² ;
■ Zones B2 et C : 9,50 €/m².

L’investissement en loi Pinel pouvait paraître intimidant, au vu des conditions à respecter. Il existait des manières de simplifier cet investissement : en effet, les promoteurs immobiliers construisaient fréquemment des programmes neufs qui étaient éligibles à la Loi Pinel, et confier la location de votre bien à une agence vous permettait d’avoir une tranquillité maximale quand aux plafonds de loyer et de ressources de vos locataires !

Je découvre les logements neufs à vendre sur Bien'ici