Diagnostic assainissement : quand est-il obligatoire ?

Vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier ? En vertu des articles L-271-4 et suivants du Code de la construction, l’acte de vente devra contenir un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires. Parmi eux, le diagnostic assainissement s’intéresse au système de traitement des eaux usées d’un logement. Fosse septique, micro-station d’épuration, le contrôle réalisé par une entreprise certifiée peut engendrer des obligations de travaux.

Qu’est-ce que le diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement réalisé lors de la vente d’un bien immobilier est un contrôle technique permettant de s’assurer du bon fonctionnement et de l’entretien des systèmes de traitement des eaux usées.

Ce diagnostic a trois objectifs principaux :
■ s’assurer que le logement est conforme aux normes techniques et aux réglementations ;
■ informer l’acheteur sur les éventuels défauts du logement et éviter les vices cachés ;
■ protéger l’environnement et éviter la pollution des nappes phréatiques et des cours d’eau.

Diagnostic obligatoire pour les immeubles avec assainissement non collectif

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic assainissement est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier disposant d’une installation d’assainissement non collectif autonome. En pratique, il s’agit de toutes les maisons individuelles, équipées d’une fosse septique, d’une fosse toutes eaux, d’une micro-station d’épuration, ou d’un système alternatif à filtre compact ou planté. On parle alors de diagnostic assainissement non collectif.

Diagnostic assainissement non obligatoire pour les immeubles reliés au tout-à-l’égout

Si votre maison est reliée au tout-à-l’égout, le diagnostic assainissement collectif n’est pas légalement obligatoire. Il en va de même pour les immeubles en copropriété.

À noter cependant que l’article L1331-4 du Code de la santé publique confie aux communes la charge "de contrôler la qualité des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement et de leur bon état". Par conséquent, des arrêtés municipaux peuvent imposer un diagnostic assainissement collectif lors de la vente d’une maison. Il est donc indispensable de bien vérifier ce point avec les services communaux compétents.

Comment se déroule un diagnostic assainissement non collectif ?

Il faut contacter tout d’abord le service public d’assainissement non collectif de votre commune (SPANC). Seul un technicien habilité et agréé peut réaliser un diagnostic. Il vérifiera notamment le type d’installation et son accessibilité. Il devra également :
■ Contrôler le respect des normes techniques et sanitaires en vigueur ;
■ Détecter les éventuels défauts d’entretien et d’usure ;
■ Relever les éventuels risques sanitaires ;
■ Vérifier que l’installation répond bien aux besoins de l’habitation et aux caractéristiques du terrain.

Le technicien délivre alors un rapport, valable 3 ans, qui s’ajoute aux sept autres diagnostics (amiante, plomb, gaz, termites, risques naturels et technologiques, installations électriques, performances énergétiques) insérés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier doit être annexé à la promesse ou l’acte de vente.

À noter qu’en cas de diagnostic assainissement non conforme, contrairement aux autres diagnostics immobiliers, le vendeur peut être dans l’obligation de réaliser des travaux. C’est notamment le cas si l’installation présente un danger sanitaire ou un risque environnemental.

Quelles sanctions en cas d’absence de diagnostic assainissement obligatoire ?

En cas d’absence de diagnostic assainissement non collectif ou de déclaration mensongère pouvant induire l’acheteur en erreur, le vendeur et le notaire peuvent voir leur responsabilité engagée.

L’acquéreur peut demander à un tribunal d’annuler la vente de la maison et de lui octroyer des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’acheteur peut également saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Dans ce cas, le vendeur et le notaire risquent chacun une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 € ainsi qu’une peine d’emprisonnement de 2 ans.

Le diagnostic assainissement lors d’une vente n’est donc obligatoire que pour certaines maisons. Mais pour préserver l’environnement, celui-ci ne suffit pas. Un entretien régulier par un professionnel de votre système d’assainissement non collectif est indispensable.

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