Comment expliquer la différence de prix entre l'immobilier neuf et l'existant ?

Impossible d’ignorer le fossé qui sépare le marché immobilier des biens neufs de celui des biens immobiliers anciens. Un fossé toutefois théorique qui mérite d’être relativisé. Découvrez dans cet article pourquoi il existe des différences de prix apparentes entre l’immobilier neuf et l’existant.

Un prix qui s'adapte aux prestations du bien

Les prix du marché immobilier sont toujours assujettis au principe de l’offre et de la demande. Les zones tendues où il existe une certaine rareté de l’offre auront donc tendance à subir des hausses de prix. Cette règle s'applique particulièrement au foncier.

Bien entendu, la surface en m2 et l'environnement direct du bien influenceront son prix. Entre un studio en plein centre-ville et une maison familiale en périphérie, il existe des différences mais pas toujours en termes de prix affiché à la vente. La proximité des commerces, l'accès aux transports en commun ou à un quartier d'affaires font varier les prix immobiliers. Si bien qu'aux yeux des acheteurs, un logement plus petit mais bien placé aura plus de valeur qu'une villa isolée.

Les biens immobiliers neufs : le prix de la modernité

Les biens neufs ne sont pas réputés pour rien plus chers à l’acquisition. Une partie du prix est en effet mécanique et résulte des différentes frais avancés par le promoteur immobilier pour mener à bien le projet, c'est-à-dire l'achat du terrain, les études de sol, la consultation d'un architecte, la construction, la publicité, etc. Ce sont autant d'étapes à valider avant la commercialisation même.

Les matériaux de construction modernes sont plus écologiques, plus techniques, plus durables et plus performants. En achetant dans l'immobilier neuf, on pense économies d’énergie et bénéfices pour la santé, notamment grâce à l’architecture moderne et l'agencement qui permet de bénéficier d'une meilleure luminosité, d'un confort thermique en été comme en hiver, d’optimiser les espaces de vie, voire même d'une installation domotique intégrée.

L'achat d'un logement neuf peut également varier du prix initial en fonction des choix de personnalisation de l'acquéreur. Ce dernier a en effet la possibilité de choisir les revêtements des surfaces voire l'agencement des pièces.

Pour toutes ces raisons, acheter un bien immobilier neuf est plus cher sur le papier. Cependant, il existe des garanties de construction et d'entretien pendant 10 ans qui limitent les coûts imprévus.

Les biens immobiliers existants : coût initial VS coût de rénovation

Si l'on regarde uniquement le prix au m2, les biens anciens sont en moyenne significativement plus abordables, à condition de ne parler que du montant d’acquisition initial. Encore faut-il y ajouter la budgétisation des travaux d’entretien ou de rénovation qui s’ensuivront irrémédiablement.

Des coûts qui trouvent toutefois à être relativisés lorsque les travaux sont effectués par l’acquéreur lui-même. Sans compter qu’ils peuvent être échelonnés dans le temps, ce qui a pour avantage non-négligeable d’en amortir le montant global.

La comparaison avec l'immobilier neuf est évidente sur les plans des normes de construction. Les logements ayant été construits auparavant répondent aux anciennes normes, qui ne correspondent plus nécessairement aux envies et styles de vie actuels. Les dimensions des fenêtres, des portes de garage, l'état des installations électriques, les revêtements de sol, des pièces plus petites, ... les logements anciens peuvent pâtir d'une mauvaise image en comparaison des logements neufs.

Enfin, les biens existants peuvent être pourvus d’un cachet inestimable. C’est notamment le cas des biens atypiques, tels les anciens moulins ou les maisons de maître.

Une différence de prix liées aux politiques successives en matière de construction et d’habitat

Le contexte économique et social est un facteur prépondérant pour les différentes politiques menées en faveur de l’habitat. Des orientations politiques qui essaient d’allier développement durable et accessibilité à la propriété.

Les frais obligatoires relatifs à l’accession à la propriété immobilière

L’État impose que tout acte de cession immobilière soit constaté par un acte notarié emportant des droits de mutation. Plus communément appelés "frais de notaire", ils sont à la charge de l’acquéreur. Ils varient généralement entre 2 % à 3 % dans l’immobilier neuf, contre 7 % à 8 % dans l'existant.

Un mauvais point pour l’ancien donc, mais qui est largement compensé par la TVA immobilière de 20 % applicable aux logements neufs, même si elle peut être plafonnée à 5,5 % dans certains cas.

Les aides à l’acquisition et à l’accession à la propriété

Parmi les nombreux mécanismes d’aide mis en œuvre par l’Etat, on peut notamment relever :
■ l’exonération de taxe foncière des biens neufs pendant les deux premières années, à partir de l’achèvement des travaux et après demande adressée au centre des impôts concerné ;
■ le prêt à taux zéro (PTZ) permettant de contracter un emprunt sans intérêts sous conditions de revenus pour tout bien neuf ou ancien, à condition, entre autres, de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 24 derniers mois ;
■ les aides étatiques et les aides des collectivités locales en matière de rénovation énergétique, à l’instar de MaPrimeRénov’ ou de l’Eco-PTZ.

Les dispositions législatives à prendre en compte en matière d’immobilier neuf et ancien

Tout logement construit après 2019 est soumis à une surface minimale de 14 m² en matière de pièce de vie principale. *Article R111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Tout logement considéré comme "énergivore" au sens de la loi sera, dès 2025, interdit à la location. Loi Climat et Résilience du 22 août 2021

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L'immobilier neuf coûte-t-il vraiment plus cher ?

D'après une étude de Bien'ici, l'offre de programmes neufs a diminué de 5 % entre 2023 et 2024. Seuls 14 700 logements ont été mis en vente au 3ème trimestre 2024. Le secteur de la construction est frappé par une véritable crise de l'offre qui s'explique d'une part par le manque de soutien des politiques politiques (illustré par la fin du dispositif Pinel) ainsi que le poids des normes et le coût élevé des matériaux qui ne permettent pas de faire baisser les prix au m2. Bien'ici constate une hausse de 3 % des prix affichés sur les programmes neufs sur l'année 2024.

La différence de prix entre l'immobilier neuf et ancien reste cependant très contrasté selon les villes. Près des grandes métropoles, le marché immobilier neuf reste très actif et continue de séduire les futurs acheteurs. En région parisienne particulièrement, les périphéries disposent déjà d'un réseau de transport développé qui compense un coût d'acquisition élevé mais inférieur à celui de la Capitale.

L'écart entre neuf et ancien tend à s'agrandir en raison de la baisse relative des prix de l'immobilier existant. Acheter neuf reste cependant un bon investissement à long terme et l'élargissement du prêt à taux zéro permet à nouveau de financer l'achat d'une maison, ce qui devrait redynamiser une partie du marché et offrir de belles opportunités d'achat.

En conclusion, la différence de prix entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien prend sa source dans la rencontre entre offre et demande, dans les matériaux et normes de construction appliquées et dans des considérations politiques et sociales. Bien que plus coûteux que l’existant, l’immobilier neuf séduit de par ses promesses de modernisme et de développement durable, tandis que l'immobilier existant est généralement mieux desservi en termes de services.

Le timing est également important dans votre décision d'acheter, la construction d'un logement neuf pouvant prendre jusqu'à 2 ans.

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