Ce qu’il faut prévoir avant d’acheter un bien avec travaux

Lorsque vous achetez un logement à rénover, la conduite de travaux doit se préparer minutieusement. Une phase qui, lorsqu’elle est bien menée, offre non seulement un logement à votre goût, mais aussi l’opportunité d’une bonne affaire. Quelques conseils pour inclure correctement ces travaux dans votre projet d’acquisition.

Pourquoi acheter un logement avec des travaux à effectuer ?

À caractéristiques générales identiques et même secteur, un bien à rénover s’affiche forcément à des prix plus bas que son équivalent prêt à vivre. Une différence de prix accentuée par l’amoindrissement des frais de notaire, calculés en pourcentage du prix d’acquisition.

Des travaux à réaliser, c’est aussi l’opportunité d’aménager et d’équiper la maison ou l’appartement concerné à votre convenance. C’est également l’occasion d’entreprendre une amélioration énergétique globale (isolation, double vitrage et système de chauffage économique) pour vous chauffer et vous climatiser à moindres frais.

Estimez précisément votre budget

Toute acquisition immobilière débute par une estimation précise de votre budget. Lorsque vous repérez pour un bien nécessitant des travaux, gardez à l’esprit que l’opération globale, acquisition et rénovation, doit être compatible avec ce dernier.

Il vous faut par conséquent opter pour un prix affiché inférieur à votre plafond budgétaire, vous laissant la marge nécessaire aux travaux ou négocier cette dernière avec le vendeur. Dans tous les cas, cette préoccupation conditionne la bonne marche de toute l’opération. Soyez rigoureux et intransigeant sur le respect des limites définies avec votre banquier ou votre courtier.

Listez vos besoins et hiérarchisez-les

Effectuez une contre-visite du bien avec un professionnel, idéalement un maitre d’œuvre. Prenez soin de photographier chaque pièce et plus particulièrement les zones nécessitant des changements ou une rénovation. Demandez les plans au propriétaire. À défaut, mesurez chaque pièce (largeur, longueur et hauteur).

Listez tous les travaux à conduire : il y a les incontournables et les optionnels. Vous ne mettrez en effet pas sur le même plan, l’indispensable reprise de l’isolation ou la création d’une chambre supplémentaire et le remplacement d’une douche classique par sa version italienne.

Pensez à la mise aux normes électriques : un point important en cas de projet locatif ou tout simplement pour une éventuelle revente ultérieure. Ceci fait, hiérarchisez tous ces travaux et demandez à votre maître d’œuvre un devis détaillé, c’est-à-dire point par point.

Définissez les travaux

Devis détaillé en main, confrontez-le à votre enveloppe budgétaire. Il se peut que vous ayez à revoir à la baisse vos ambitions ou à trouver avec votre maître d’œuvre des solutions moins onéreuses. Parfois un simple changement de matériaux suffit à rendre l’opération possible. Vous noterez que si le recours à un maître d’œuvre présente un coût, l’expertise de ce dernier peut vous permettre de respecter votre enveloppe travaux. À défaut, la hiérarchisation effectuée précédemment facilitera grandement la liste définitive des travaux qui sauront finalement conduits.

Assurez-vous de la faisabilité réglementaire de vos projets

S’il est toujours possible de rénover ou d’améliorer un bien immobilier, n’oubliez jamais que les travaux nécessaires sont soumis à autorisation. Selon leur nature, il vous faudra obtenir une autorisation de changement de destination, déposer une déclaration préalable ou un permis de construire.

La transformation d’un garage en chambre, la pose d’une fenêtre de toit ou l’agrandissement du bâti existant ne relève en effet pas de la même démarche administrative. N’hésitez pas à consulter le service urbanisme de la commune concernée. Demandez conseil et faites établir un certificat d’urbanisme opérationnel. D’une validité d’un an, ce dernier vous assure de la faisabilité des travaux pour lesquels il a été obtenu.

Pensez aux aides d’État

Selon votre profil, les caractéristiques du bien acheté et les travaux envisagés, vous pouvez être éligible à des aides non négligeables. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) Rénovation, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), la prime énergie, les aides de l’Agence National de l’Habitat (ANAH) peuvent considérablement réduire la facture finale. N’hésitez pas à vous renseigner en amont pour établir un budget précis et réaliste.

Conduite avec soin, une acquisition avec travaux s’avère le plus souvent une excellente opération financière. Une fois rénové, la valeur du bien dépasse le plus souvent le montant des dépenses qui lui ont été consacrées. Une option à ne pas négliger.

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