Diviser une maison en appartements : l’essentiel à savoir

Vous envisagez de diviser votre maison en appartements afin de rentabiliser votre investissement locatif ? Pour la vente ou pour la location, cette démarche peut s’avérer très rentable. Mais avant de vous lancer, Bien’ici vous informe sur tout ce qu’il faut savoir.

Avantages et inconvénients de la division d’un logement devenu trop grand

Si vous êtes propriétaire, diviser un logement en plusieurs appartements présente un certain nombre d’avantages.
■ Vous pouvez faire donation des différents appartements et ainsi régler votre succession ;
■ Vous pouvez décider de vendre ces appartements ou de les mettre en location afin, par exemple, de compléter votre retraite ;
■ Vous pouvez réduire les frais d’entretien de votre logement devenu trop spacieux.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en achetant une grande maison, la diviser et louer des appartements de petite surface rapporte davantage au mètre carré. Vous profitez d’un meilleur rendement locatif ! En effet, vous percevez plusieurs loyers, au lieu d’un seul, vous permettant ainsi de répartir les risques d’impayés.

Les frais de gestion de l’immeuble sont également réduits, en comparaison de ceux des copropriétés. Enfin, en l’absence d’un règlement de copropriété, vous êtes le seul décisionnaire. La gestion de votre bien s’en trouve donc facilitée !

Les principaux inconvénients de la division d’un logement résident dans le coût des travaux et dans les formalités administratives préalables. En effet, un budget conséquent est nécessaire pour envisager ces aménagements et des autorisations administratives peuvent être requises.

Diviser une maison en appartements : quelles sont les normes à respecter ?

Tout d’abord, vous devez respecter les superficies minimales prévues par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Chaque appartement devra ainsi disposer d’une surface minimale de 14 m² et d’un volume au moins égal à 33 m³.

Par ailleurs, chaque logement doit être considéré comme "décent", au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Un appartement doit proposer :
■ Un équipement de chauffage ;
■ Un accès d’eau potable suffisante pour une utilisation normale ;
■ Un système d’évacuation des eaux ménagères ;
■ Une cuisine ;
■ Des sanitaires séparés de la cuisine et du salon ;
■ D’une salle de bains équipée d’une baignoire ou d’une douche ;
■ D’une installation électrique alimentée, assurant une utilisation normale des éclairages et des appareils ménagers.

Chaque appartement doit également disposer de son propre compteur d’eau, de gaz et d’électricité afin de déterminer sa consommation individuelle.

Quelles formalités sur le plan administratif pour diviser une maison ?

En fonction des travaux que vous souhaitez réaliser, des formalités administratives sont requises.

Pour des travaux d’agrandissement

Si la division de votre maison en appartements engendre la création de m² supplémentaires, vous devez obtenir une autorisation administrative au préalable. Il s’agira d’un permis de construire si la superficie additionnelle est supérieure à 20 m² ou si l’ensemble des appartements représente une superficie de plus de 150 m².

En dessous de ces surfaces, une simple déclaration de travaux auprès de la mairie du lieu où se trouve votre bien est suffisante.

Enfin, si la division engendre une augmentation de la superficie de moins de 5 m², pas de démarche à faire d’un point de vue administratif.

En cas de modification de l’aspect extérieur de votre maison

Dans le cas d'une modification de l'aspect extérieur, consultez les règles d’urbanisme auprès des services compétents de votre mairie pour vérifier les changements autorisés. L’installation d’une nouvelle fenêtre ou d’une nouvelle porte nécessite obligatoirement une déclaration de travaux. En revanche, en cas de modification de la structure de votre maison ou de sa façade, vous devez nécessairement obtenir un permis de construire.

Dans certaines zones, les règles d’urbanisme en vigueur peuvent s’opposer à la division de votre maison en appartements. Cela peut être le cas notamment si votre bien se trouve dans un secteur à l’habitat dégradé ou dans toute autre zone urbaine ou à urbaniser. Il convient donc de bien vous renseigner avant d’entreprendre des travaux !

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