La valeur locative cadastrale d’un bien immobilier

La valeur locative cadastrale, aussi appelée revenu cadastral, est la valeur de votre habitation estimée par l’administration fiscale. Cette valeur permet au fisc de calculer le montant de votre taxe d’habitation et de votre taxe foncière.

L’intérêt de la valeur locative

Afin de financer les services quotidiens de la collectivité ainsi que les projets d’aménagements, l’administration a besoin de prélever un impôt auprès des habitants d’une commune.

Pour que cet impôt soit juste, chaque habitation doit être évaluée selon un barème qui fixe la valeur d’usage du bien. C’est l’administration fiscale qui est chargée de définir la «"valeur locative" de chaque logement. Cette valeur s’imagine comme un loyer hypothétique que percevrait le propriétaire du logement si celui-ci était loué dans les conditions normales du marché.

La valeur locative s’applique à tous les logements, qu’ils soient vides, loués ou occupés par leurs propriétaires.

C’est cette valeur locative qui est à la base du calcul de la taxe d’habitation (à la charge du locataire ou du propriétaire occupant) et de la taxe foncière (à l’unique charge du propriétaire).

Calcul de la valeur locative

La valeur locative est calculée en fonction des particularités de chaque logement :
■ La catégorie de logement : les logements sont classés en 8 catégories différentes selon leur standing : de logement délabré à logement de haut standing. Un tarif au mètre carré correspond à chaque catégorie.

■ La superficie du logement : dans le calcul de la valeur locative, c’est la surface au sol qui est retenue, quelle que soit la hauteur du plafond. La surface retenue sera donc toujours supérieure à la surface habitable. Toutes les pièces sont prises en compte :
   □ Pièces d’habitation classiques : pièce de vie, chambre, cuisine, salle d’eau…
   □ Annexes : entrée, couloir, rangement…
   □ Les dépendances : garage, cave, terrasse, grenier…

■ L’évaluation du "confort" : les éléments privés de confort en état de fonctionnement sont traduits en m² et ajoutés à la surface au sol. On compte par exemple :
   □ 4 m² supplémentaire pour les logements avec l’eau courante
   □ 2 m² pour le gaz
   □ 2 m² pour l’électricité
   □ 3 m² par lavabo
   □ 3 m² par WC
   □ 5 m² par baignoire
   □ 4 m² par douche
   □ 2 m² pour chaque élément de chauffage par pièce

Cette surface du logement est ensuite pondérée par un coefficient "de confort" qui distingue les maisons des immeubles, la présence ou non d’un ascenseur, s’il s’agit d’un logement récent ou ancien, etc...

Calcul de taxe sur la valeur locative

Une fois la valeur locative du logement fixé, elle est utilisée dans le calcul des impôts. C’est la commune qui décide librement du taux d’imposition applicable aux habitations qu’elle gère.

Comment est calculée la taxe d’habitation ?

Le montant de vos impôts locaux est calculé à partir de la valeur locative cadastrale multipliée par le taux de la taxe d’habitation. La valeur locative bénéficie cependant d’abattements en fonction du nombre d’occupants et selon qu’il s’agisse ou non d’une résidence principale. Une partie de la taxe d’habitation peut être exonérée en fonction des "parts" représentatives du foyer (mariage, PACS ou enfants à charge par exemple) et des revenus de l’ensemble du foyer.

Comment est calculée la taxe foncière ?

Le montant de votre impôt foncier prend en compte la moitié de la valeur locative cadastrale de votre logement multipliée par le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Sur Bien’ici, retrouvez sur chaque annonce immobilière les informations relatives au quartier et notamment les taux applicables pour la taxe d’habitation et la taxe foncière.

Où trouver la valeur locative cadastrale ?

Si le montant de vos impôts varie d’une année à l’autre, c’est entre autres, parce que la valeur locative de votre logement est révisée chaque année.

Tous les ans, le gouvernement décide d’une revalorisation de la valeur locative sensiblement similaire au taux d’inflation. Les collectivités locales doivent l’appliquer mais peuvent, en plus, modifier leur taux d’imposition.

Il est impossible de calculer soi-même le montant de la valeur locative car celle-ci est soumise à l’appréciation de l’administration à un temps donné. En revanche, vous pouvez demander la fiche d’évaluation de votre bien auprès du centre des impôts fonciers.

Si vous souhaitez contester la valeur locative de votre logement, vous pouvez adresser une réclamation à l’administration fiscale par courrier, par internet sur le site impots.gouv.fr ou verbalement dans votre centre des impôts. Le service des impôts dispose d’un délai de réponse de 6 mois. Si au terme de ce délai, vous n’avez pas eu de retour, il faut considérer votre réclamation comme rejetée.

Dans la pratique, dès qu’il y a un changement dans votre logement comme l’ajout d’un lavabo ou d’une piscine, vous devez le signaler aux administrations fiscales. Mais ces déclarations sont rares car elles signifieraient une augmentation de la valeur locative et donc du montant de vos impôts.

Et dans le cas d’un logement neuf ?

Lors de la construction d’un nouveau logement, le propriétaire déclare la surface de son logement ainsi que ses caractéristiques et ses éventuelles dépendances. La valeur locative est alors définie selon ces déclarations.

Compte tenu des changements rencontrés dans le secteur de l’immobilier depuis les années 70, une réforme du calcul de la valeur locative cadastrale semble nécessaire, bien qu’elle risque de provoquer une importante hausse des impôts. En 1990, des axes de modifications avaient été évoqués mais n’ont pas aboutis, comme par exemple la prise en compte des revenus du foyer fiscal ou le montant du loyer pour rendre la taxe d’habitation plus équitables entre les locataires. Ces projets de réforme sont encore en cours de réflexion et ne devrait pas voir le jour avant 2018 pour ne pas se chevaucher avec la mise en place du prélèvement de l’impôt à la source.

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