Bail professionnel : quelles conditions respecter ?
Vous disposez d’un local à usage professionnel que vous souhaitez mettre en location ? Sachez que le bail professionnel n’est ni un bail commercial, ni un bail artisanal, industriel, ou agricole. Il ne peut être conclu qu’avec certaines catégories de professionnels. Découvrez les conditions à respecter lors de la conclusion d’un bail professionnel ?
1. Le bail professionnel exclusivement pour les professions libérales
À qui est destiné le bail professionnel ?
Le bail professionnel peut être conclu entre un bailleur et un locataire exerçant une activité professionnelle libérale, réglementée ou non. Selon la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ce type de bail vise les métiers d’architecte, d’expert-comptable, d’avocat, de médecin et toutes les professions imposées au titre des bénéfices non commerciaux (BNC). Il s’agit donc bien d’un contrat de location soumis à une activité spécifique.
Bail professionnel ou commercial : quelle est la différence ?
Le bail professionnel ne peut en principe pas accueillir une activité commerciale. Cependant, vous pouvez autoriser le locataire exerçant une profession libérale à conclure un bail commercial dans les locaux de son activité. Pour cette partie spécifique, le droit des baux commerciaux s’applique.
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Un bail mixte est-il possible ?
Si votre local dispose d’une partie pouvant servir de lieu d’habitation, le locataire peut décider d’y résider à titre principal. Il faudra alors signer un bail mixte indiquant les caractères professionnel et d’habitation du bâtiment. |
2. Quelles clauses contractuelles pour un bail professionnel ?
Le bail professionnel est obligatoirement écrit, mais reste libre dans sa forme. Vous pouvez vous adresser à un notaire pour la rédaction des clauses, ou vous faire assister par un professionnel du droit immobilier afin d’éviter les mauvaises surprises.
Comment fixer le montant du loyer ?
Le contrat de bail professionnel prévoit le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement, librement négociés par les deux parties.
Vous souhaitez faire évoluer le montant du loyer en cours de bail ? Vous devez impérativement prévoir une clause d’indexation fixée sur un indice de référence.
La répartition des charges et le dépôt de garantie
Votre contrat de bail doit prévoir les modalités de répartition des charges, en vue de prévenir tout litige ultérieur. Prévoyez également la répartition des travaux si vous envisagez une transformation des lieux.
Dans l’ensemble, il est primordial d’anticiper les sources de contentieux afin de se protéger juridiquement en cas de procès.
C’est pourquoi vous avez tout intérêt à négocier un dépôt de garantie qui vous permettra de pallier les manquements contractuels de votre locataire.
La durée du bail professionnel
Le bail professionnel a une durée de 6 ans au minimum, sans qu’un maximum ne soit prévu par la loi. À l’issue de la période du bail, celui-ci est reconduit tacitement pour une durée équivalente, à condition qu’une clause expresse le prévoie.
3. Renouvellement, cession et résiliation d’un bail professionnel
Peut-on renouveler un bail professionnel ?
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne donne pas de droit au renouvellement.
Vous avez conclu un bail pour une durée de 8 ans ? Vous pouvez décider en tant que bailleur de mettre fin au contrat de location sans aucune indemnité compensatoire à l’issue de la période du bail. Si votre locataire souhaite renouveler le bail, c’est le moment opportun pour renégocier les clauses du contrat de bail, et notamment le montant du loyer. Le bail peut être renouvelé tacitement dans l’unique cas où une clause de reconduction tacite est expressément mentionnée dans le contrat.
Comment résilier un bail professionnel ?
Le locataire peut à tout moment rompre le contrat de location à condition de vous adresser une lettre de résiliation du bail professionnel contenant un préavis de 6 mois.
A contrario, le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à l’issue de la période contractuelle.
Un bail de sous-location professionnel : est-ce possible ?
Si aucune clause ne l’interdit, votre locataire pourra céder ou sous-louer votre local professionnel. Il doit seulement vous avertir de cette transaction. Vous pouvez prévoir la gestion d’un bail de sous-location professionnel en indiquant dans le bail initial les modalités spécifiques : durée de la sous-location, votre accord préalable ou la rédaction d’un contrat notarié par exemple.
Qu’en est-il du bail précaire professionnel ?
Le bail précaire professionnel, ou bail dérogatoire, est considéré à tort comme un bail à usage professionnel. Le bail précaire est un bail commercial de courte durée qui s’adapte à certaines activités saisonnières (maximum 36 mois).
Pour résumer, le bail professionnel est un contrat particulier rattaché aux professionnels exerçant une activité intellectuelle. Vous avez la garantie de récupérer votre local en fin de bail, ce qui vous laisse la possibilité de changer de locataire.
