Location meublée : le guide complet

La location meublée offre souplesse aux locataires et rentabilité aux propriétaires, avec des loyers supérieurs à ceux d’un logement vide. Ce guide détaille les aspects juridiques et fiscaux liés à ce type de location. La plateforme Bien'ici met à votre disposition des outils innovants destinés à faciliter votre recherche.

Qu'est-ce qu'une location meublée ?

Une location meublée désigne un logement équipé d'éléments nécessaires à une vie quotidienne normale dès l'arrivée. Selon la loi du 6 juillet 1989^[1], il doit être doté d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants afin de permettre à l’occupant d'y dormir, manger, vivre de façon convenable.

Un logement est considéré comme "meublé" s’il contient :
■ Literie complète avec couette ou couverture,
■ Volets ou rideaux dans les chambres,
■ Équipement de cuisine (plaques, four, réfrigérateur avec congélation),
■ Vaisselle, ustensiles de cuisine,
■ Table, sièges, rangements,
■ Luminaires, matériel d'entretien adapté.

La location meublée se démarque de la location vide par plusieurs aspects. Le bail est d'un an seulement, contre trois ans minimum en location vide. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer, contre un seul en location vide. Le préavis du locataire est réduit à un mois. De son côté, le propriétaire doit respecter un préavis de trois mois. Fiscalement, les revenus sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent plus avantageux comparés aux revenus fonciers.

Tous types de biens peuvent être proposés en location meublée : studios, appartements familiaux, maisons individuelles, chambres chez l'habitant… Seule condition : qu'ils respectent les critères d'équipement, mais aussi de décence exigés par la loi.

Les avantages de la location meublée pour les locataires et les propriétaires

Préavis des locataires réduit à un mois, dépôt de garantie doublé et fiscalité avantageuse pour les propriétaires : découvrez pourquoi la location meublée attire.

Bénéfices pour les locataires

Les locataires apprécient le côté pratique de la location meublée. Ils peuvent emménager immédiatement, sans investir dans l'achat de mobilier ou d'électroménager. La flexibilité est un autre atout majeur, avec un préavis réduit à un mois. Il permet de s'adapter rapidement aux changements professionnels ou personnels des étudiants, des jeunes actifs ou des personnes en mobilité. En règle générale, les contrats d’eau, mais aussi d’électricité, sont déjà en place. Ainsi, les démarches administratives sont simplifiées. En cas de forfait de charges, le budget gagne en prévisibilité.

Avantages pour les propriétaires

Du côté des propriétaires, la location meublée constitue souvent un investissement plus rentable. Les loyers sont 15 à 20 % plus élevés par rapport à un logement vide équivalent^[2]. Ils compensent largement l'achat du mobilier. La fiscalité se caractérise par un abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC, la possibilité de déduire les charges réelles en régime réel.

La flexibilité de gestion est appréciable. Le bail plus court permet d'ajuster les conditions locatives de façon plus fréquente. La sécurité financière est renforcée grâce à un dépôt de garantie plus important. Par ailleurs, la demande soutenue dans les grandes villes limite les périodes de vacance locative.

Spécificités de la location meublée longue durée

La location meublée longue durée se distingue de la location saisonnière par son cadre juridique plus protecteur. Le bail d'un an est reconductible de manière tacite. Il offre une certaine stabilité tout en conservant la souplesse propre à ce type de location. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire (occupée au moins huit mois par an). Le propriétaire est tenu d’effectuer les démarches fiscales appropriées, notamment obtenir un numéro SIRET.

Ce qu'il faut savoir sur le bail d'une location meublée

Un contrat type encadre la location d'un meublé. Il est présenté dans le décret du 29 mai 2015^[3]. Le bail doit être établi en autant d'exemplaires que de parties. Il convient de l'accompagner d'annexes, dont l'état des lieux et l'inventaire du mobilier.

Bail meublé d'un an : quelles particularités ?

Sa durée est fixée à un an minimum avec un locataire classique. Elle peut être réduite à neuf mois pour les étudiants, sans reconduction automatique. Les autres locataires voient le bail tacitement reconduit à son terme pour une nouvelle période d'un an aux mêmes conditions, sauf congé donné par l'une des parties.

Depuis janvier 2025, les normes énergétiques se sont renforcées. En France métropolitaine, un logement doit au minimum correspondre à la classe G du DPE pour être considéré comme décent et être mis en location^[4].

Clauses importantes du contrat de location

Le bail meublé doit comporter certaines mentions afin d’être valable :
■ L'identification complète des parties,
■ La description détaillée du logement : surface, pièces, équipements, classe énergétique,
■ La date de prise d'effet et la durée du contrat,
■ Le montant du loyer, les modalités de révision, le montant des charges et du dépôt de garantie (limité à deux mois de loyer hors charges).

Une clause résolutoire définit les conditions dans lesquelles le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat, notamment en cas d'impayés ou de troubles de voisinage.

Contrat de location meublée en PDF

Utilisez le modèle officiel de contrat de location meublée disponible sur le site service-public.fr^[5]. Le document type intègre toutes les mentions obligatoires. Il constitue une base solide pour votre relation locative.

Location meublée : obligations du bailleur et responsabilités du locataire

L'inventaire du mobilier protège les bailleurs comme les locataires. Il doit être annexé au contrat, comme l'état des lieux d'entrée, de sortie. L'objectif est d’éviter les litiges en fin de location.

Obligations des propriétaires d’un logement meublé

Le non-respect des règles suivantes peut entraîner des sanctions. Par exemple, la requalification du bail en location vide ou des réductions de loyer.
■ Délivrer un logement décent. Il doit répondre aux normes minimales d'habitabilité, mais aussi de performance énergétique,
■ Équiper l'appartement ou la maison des meubles obligatoires,
■ Garantir la jouissance paisible des lieux,
■ Assurer les réparations autres que locatives,
■ Fournir un dossier de diagnostic technique (DDT),
■ Établir un état des lieux accompagné d'un inventaire du mobilier.

Responsabilités des locataires

Le paiement du loyer et des charges aux échéances prévues constitue son obligation principale. Le locataire doit souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, user paisiblement du logement en respectant sa destination et la tranquillité du voisinage.

L'entretien courant du logement lui incombe, notamment les menues réparations dites "locatives". Il est tenu de prendre soin du mobilier fourni et de le restituer en bon état de fonctionnement à son départ, sous réserve de l'usure normale. Dans certaines circonstances, il doit permettre l'accès au logement. Par exemple, en cas de travaux urgents.

Liste du mobilier d’une location meublée

L'inventaire reprend tous les équipements obligatoires du logement. Toutefois, le bailleur peut décider d'en fournir d'autres comme :
■ Une table basse,
■ Une table de chevet,
■ L’électroménager complémentaire : un lave-linge ou un aspirateur,
■ Des cintres dans les placards

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Comment louer un appartement meublé avec Bien'ici ?

Notre plateforme facilite votre recherche immobilière grâce à des diverses fonctionnalités :
■ Une carte interactive géolocalisée. Elle affiche l'emplacement des biens avec précision,
■ Une vision à 360° du quartier : transports, commerces, écoles,
■ Un simulateur d'ensoleillement, saison par saison,
■ La recherche par temps de trajet depuis vos points d'intérêt,
■ Des visites virtuelles en 3D.

Découvrez les étapes pour trouver une location meublée sur Bien'ici. Sélectionnez Location sur la page d'accueil, puis précisez votre zone géographique. Dans les critères avancés, activez le filtre Meublé. Affinez ensuite votre recherche en précisant votre budget, la surface souhaitée, le nombre de pièces, ... Explorez la carte afin de repérer les biens dans les quartiers qui vous intéressent. En consultant les fiches, vous accédez aux photos, aux descriptions complètes des logements et aux informations sur le quartier. N'oubliez pas d'enregistrer vos annonces favorites pour les comparer ou y revenir ultérieurement.

Suivez ces conseils afin d’optimiser votre recherche de location meublée :
■ Créez des alertes personnalisées sur Bien'ici.
■ Demandez toujours la liste des équipements fournis en vue de vérifier leur adéquation avec vos besoins quotidiens.
■ Consultez attentivement le DPE dans l’objectif d’anticiper vos futures dépenses énergétiques.
■ Préparez votre dossier locatif en amont pour pouvoir réagir rapidement face à une opportunité intéressante.

Profitez des visites virtuelles si elles sont disponibles sur les annonces. Elles sont parfaites pour effectuer une première sélection des logements à louer sans avoir à vous déplacer.

Fiscalité des revenus d'une location meublée

Les loyers des locations meublées sont assujettis à l'impôt en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux des locations vides relèvent des revenus fonciers. Il existe deux régimes possibles selon le montant des recettes annuelles :
■ Le micro-BIC : il s'applique automatiquement en cas de recettes inférieures à 77 700 € (depuis 2025), avec un abattement forfaitaire de 50 %.
■ Le régime réel : il est obligatoire au-delà de ce seuil, mais reste accessible sur option en deçà. Il autorise la déduction des charges réelles et la pratique de l'amortissement comptable (bien, mobilier).

Attention, le régime de loueur en meublé non professionnel a subi des modifications en 2025. Les amortissements comptables déductibles sont intégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, sauf pour :
■ Les résidences étudiantes,
■ Les résidences seniors,
■ Les établissements pour personnes handicapées.

Statut de loueur en meublé non professionnel

Le régime Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires-bailleurs dont les recettes n'excèdent pas 23 000 € par an. Ils y sont également soumis si elles représentent moins que les autres revenus d'activité de leur foyer fiscal.

Les déficits s'imputent seulement sur les revenus de même nature (autres locations meublées) de l'année en cours, puis des dix années suivantes. En matière de cotisations sociales, aucune contribution n'est due en dessous de 23 000 € de recettes annuelles. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent.

En cas de vente, les LMNP bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers. Des abattements pour durée de détention conduisent à une exonération :
■ D’impôt après 22 ans.
■ De prélèvements sociaux après 30 ans.

Avantages fiscaux pour les propriétaires

En régime réel, l'amortissement comptable permet de déduire fiscalement la dépréciation :
■ Du bien (hors terrain) sur 25 à 30 ans.
■ Du mobilier sur 5 à 10 ans.

L’objectif est de diminuer la base imposable.

L'ensemble des charges liées à l'acquisition, à la gestion, à l'entretien du bien sont déductibles. Des exonérations de cotisation foncière des entreprises (CFE) sont possibles dans certains cas, notamment la location occasionnelle ou d'une partie de la résidence principale.

Ce qu'il faut retenir sur le préavis en location meublée

Le locataire bénéficie d'un délai d'un mois s’il souhaite résilier le contrat, sans justification. Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec trois mois de préavis. La résiliation est possible en cas de vente, de reprise personnelle ou de motif légitime.

Certaines situations modifient les règles habituelles de préavis. Le bail étudiant de neuf mois, par exemple, ne bénéficie pas de la reconduction tacite. Il prend fin automatiquement à son terme, sans nécessité de congé.

Le bail mobilité, contrat spécifique d’un à dix mois, prévoit un préavis d'un mois pour le locataire. De son côté, le propriétaire n'a pas besoin de donner congé à l'échéance.

La location meublée offre aux locataires une flexibilité associée à un confort immédiat. Pour les propriétaires, il s’agit d’un investissement rentable grâce à des loyers plus élevés, mais aussi à la fiscalité favorable du statut LMNP.

Le respect du cadre juridique garantit une relation locative sereine. La présence des équipements obligatoires, l'utilisation du contrat type conforme, un état des lieux et un inventaire détaillés évitent les litiges. Propriétaires comme locataires doivent comprendre leurs obligations respectives.

Bien'ici transforme l'expérience de recherche immobilière grâce à des outils uniques. La géolocalisation, la visualisation du quartier, le simulateur d'ensoleillement et les visites virtuelles facilitent la projection dans votre futur lieu de vie.

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