Signature du compromis de vente : guide complet pour les acheteurs

Vous projetez d'acheter ou de vendre un bien ? Dans les deux cas, vous serez amené à signer un compromis de vente. Rôle, contenu, clauses suspensives, délai de rétractation : dans ce guide, Bien’ici détaille tous ces aspects afin de vous aider à comprendre ses implications. Notre plateforme facilite votre recherche immobilière grâce à des annonces géolocalisées de professionnels, des outils de visualisation 3D et l'identification des services à proximité de votre futur logement.

Qu'est-ce que le compromis de vente et pourquoi est-il crucial ?

Le compromis de vente, aussi connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, scelle l'accord des parties sur une transaction immobilière. Il s’agit d’un document préparatoire à la signature de l'acte définitif. Toutefois, il a déjà une valeur contraignante pour les deux parties, d’où son appellation d’"avant-contrat".

Définition juridique et portée du compromis de vente

Le compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acheteur qui s'engage à l'acheter. Conformément à l'article 1589 du Code civil^[1], il vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Par conséquent, les parties sont définitivement engagées, sous réserve du délai légal de rétractation pour l'acheteur. Si l'une refuse de signer l'acte définitif après réalisation des conditions suspensives, l'autre peut demander en justice l'exécution forcée de la vente ou des dommages-intérêts.

Différence entre compromis et promesse unilatérale de vente

Deux types d'avant-contrats existent dans le cadre d'une transaction immobilière.

Le compromis de vente : vendeur et acheteur s'engagent simultanément. Les deux parties sont liées dès la signature, sous réserve du délai légal de rétractation, mais aussi des conditions suspensives. Il n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux.

La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s'engage à vendre son bien à un prix déterminé pendant une période définie (généralement trois mois). L'acheteur dispose d'une option d'achat. Il peut la lever ou non dans ce délai. En contrepartie de l’exclusivité, il verse une indemnité d'immobilisation (5 % à 10 % du prix du bien^[2]). Elle est déduite du prix final en cas d'achat ou conservée par le vendeur en cas de renonciation. La promesse doit être enregistrée auprès des services fiscaux (125 € de droits^[2]).

L'engagement des parties

La signature d'un compromis de vente crée des obligations distinctes pour chaque partie.
■ Vendeur : l'engagement est ferme et définitif dès la signature, sans aucun droit de rétractation. Il s'engage à maintenir son offre aux conditions convenues. Il ne peut pas proposer le bien à un autre acquéreur.
■ Acheteur : l'engagement est également ferme, mais il bénéficie de deux protections légales. D’un côté, le délai de rétractation de 10 jours. De l’autre, les conditions suspensives, notamment celle relative à l'obtention d'un prêt immobilier.

Les étapes clés de la signature du compromis de vente

De la préparation des documents obligatoires au versement du dépôt de garantie, chaque étape joue un rôle dans la sécurisation de votre transaction.

Préparation des documents nécessaires

Plusieurs documents doivent être réunis par le vendeur avant la signature du compromis :

1/ Le dossier de diagnostic technique (DDT) Il comprend, selon l'ancienneté et la localisation du bien :
■ Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
■ Le diagnostic amiante (biens construits avant 1997) ;
■ Le constat de risque d'exposition au plomb ou CREP (avant 1949) ;
■ L'état des risques naturels, miniers, technologiques ;
■ Le diagnostic termites dans les zones concernées ;
■ Les diagnostics gaz et électricité (installations de plus de 15 ans) ;
■ Le diagnostic assainissement (biens non raccordés au tout-à-l'égout).

2/ Pour un bien en copropriété (documents supplémentaires) :
■ Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
■ Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
■ Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
■ La fiche synthétique de la copropriété ;
■ Le montant des charges courantes et du budget prévisionnel ;
■ Les informations sur les procédures éventuelles impliquant la copropriété.

3/ Titre de propriété, accompagné des documents relatifs aux éventuelles servitudes ou hypothèques.

Tous ces documents doivent être remis à l'acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente. Dans le cas contraire, le délai de rétractation est reporté jusqu'au lendemain de leur communication complète.

Signature du compromis de vente chez le notaire ou l'agent immobilier

Légalement possible entre particuliers, la rédaction et la signature du compromis gagnent à être confiées à un professionnel. Deux options principales s'offrent à vous :
■ Le notaire : solution la plus sécurisante, il vérifie la situation juridique du bien, s'assure de la validité des clauses et garantit la conformité du document aux exigences légales. Le notaire conserve également les fonds versés sur un compte séquestre jusqu'à la signature définitive.
■ L'agent immobilier: s'il dispose d'un mandat de vente, il peut rédiger le  compromis. L’agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle, mais aussi d'une garantie financière afin de percevoir des fonds.

En règle générale, la signature se déroule en présence des deux parties. Le document est établi en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties concernées.

Versement de l'acompte ou du dépôt de garantie

Lors de la signature du compromis, l'acheteur verse de 5 % à 10 % du prix de vente^[2]. La somme peut être qualifiée d'acompte, de dépôt de garantie ou d'indemnité d'immobilisation selon les termes du contrat. Elle est conservée par le notaire ou l'agent immobilier sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte définitif. La somme est ensuite déduite du prix de vente.

Attention, le versement ne peut jamais être exigé avant la signature du compromis. Il s'effectue le plus souvent par virement bancaire, car les paiements par chèque sont limités à 3 000 €. En cas de non-réalisation d'une condition suspensive, le dépôt de garantie est intégralement restitué à l'acheteur.

Le délai de rétractation du compromis de vente

La loi protège l'acquéreur non professionnel. Elle lui accorde un délai de rétractation de 10 jours calendaires^[3] (étendu depuis août 2015, contre 7 jours auparavant). Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte ou de sa remise en main propre.

Durant cette période, l'acheteur peut renoncer à l'acquisition sans justification, sans pénalité. La rétractation doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception à la personne désignée dans le compromis.

Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En cas de rétractation dans le délai légal, les sommes versées doivent être restituées à l'acheteur dans un délai maximum de 21 jours.

De son côté, le vendeur s’engage dès la signature du compromis de vente. En cas de contestation de la transaction, l’acquéreur est en droit de solliciter son exécution forcée devant le tribunal. Le propriétaire actuel peut alors être contraint de vendre le logement concerné.

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Points d'attention lors de la signature du compromis

Le contenu du compromis doit être adapté à vos besoins.

Vérification des clauses suspensives

Elles prévoient l'annulation du compromis si certains événements ne se réalisent pas. Les principales sont :
■ L'obtention du prêt immobilier : c’est une clause suspensive obligatoire à partir du moment où l’achat est financé au moyen d’un emprunt. Le compromis de vente doit préciser :
     □ Le montant exact du prêt recherché.
     □ Le taux d'intérêt maximal acceptable.
     □ La durée de remboursement.
     □ Le délai d'obtention (de 45 à 60 jours).
■ Le droit de préemption : la vente est conditionnée à la non-préemption par la commune ou tout autre organisme prioritaire dans les délais légaux.
■ L'état hypothécaire du bien. Autrement dit, l'absence d'hypothèques ou de privilèges non déclarés grevant le bien.
■ Conditions spécifiques au projet. Par exemple, l'obtention d'un permis de construire, la non-opposition à une déclaration de travaux ou encore l'absence de servitudes non déclarées.

Si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu, l'acheteur peut se désister sans pénalité. Il récupère la totalité de son dépôt de garantie.

Prenez le temps de lire votre contrat immobilier

Certains éléments méritent votre attention.
■ Vérifiez les informations sur le bien acheté : où se trouve-t-il exactement (consulter le cadastre) ? Quelle est sa surface ? Qu'est-ce qui est inclus dans la vente ?
■ Regardez tout ce qui concerne les frais : combien payez-vous au total et quand devez-vous effectuer les versements ?
■ Consultez les résultats des diagnostics techniques et leur signification concrète pour vous.
■ Informez-vous sur les contraintes liées au bien, comme un droit de passage pour le voisin ou un mur partagé.
■ Comprenez les conditions à remplir pour que la vente se fasse et leurs délais.
■ Vérifiez ce que le vendeur vous garantit concernant d'éventuels vices cachés.
■ Notez la date à laquelle vous pourrez emménager.
■ Clarifiez la répartition des taxes ou frais de copropriété entre vous et le vendeur.

Si quelque chose n'est pas clair, posez des questions ! Il est toujours mieux de demander avant de signer.

Peut-on modifier un compromis de vente avant signature ?

Avant la signature, le compromis de vente reste entièrement modifiable à la demande des parties. Si des changements sont souhaités après signature, mais pendant le délai de rétractation de 10 jours, l'acheteur peut :
■ Exercer son droit de rétractation sans pénalité.
■ Négocier un nouveau compromis intégrant les modifications désirées.

En dehors du délai de rétractation, tout changement nécessite l'accord explicite des deux parties. Il doit faire l'objet d'un avenant formel au compromis initial.

Conseils de négociation de certaines conditions

Plusieurs éléments peuvent faire l'objet de négociations avant la signature du compromis&nbsp,:
■ Le délai de réalisation des conditions suspensives : assurez-vous qu'il soit suffisant, surtout pour l'obtention du prêt (minimum 45 jours, idéalement 60 jours).
■ La date de signature de l'acte authentique : prévoyez un délai réaliste (environ trois mois) afin de finaliser votre financement, mais aussi de permettre au notaire de réaliser les vérifications nécessaires.
■ Les travaux à réaliser : si le bien nécessite des réparations identifiées, précisez qui en assume la responsabilité et dans quel délai.
■ La clause de substitution : elle vous permet de céder le bénéfice du compromis à une autre personne (conjoint, SCI familiale) sans frais supplémentaires.
■ Les pénalités de retard : négociez des clauses protectrices en cas de retard dans la signature de l'acte définitif imputable au vendeur.

Tout accord verbal doit être formalisé par écrit dans le compromis ou ses annexes pour être juridiquement opposable.

Après la signature : prochaines étapes, délais

Engagez les démarches de financement dès la signature du compromis de vente :

1/ Constitution du dossier de prêt
Rassemblez tous les documents nécessaires :
■ Compromis de vente signé ;
■ Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d'imposition) ;
■ Relevés de comptes bancaires des trois derniers mois ;
■ Tableau d'amortissement des crédits en cours ;
■ Justificatifs d'apport personnel.

2/ Dépôt des demandes
Sollicitez plusieurs établissements bancaires simultanément afin de comparer les offres. Vous pouvez passer par un courtier dans l’objectif d’optimiser vos chances d'obtention.

3/ Délai d'instruction
Comptez généralement trois à quatre semaines avant de recevoir une réponse de principe, puis de 10 à 15 jours pour l'émission de l'offre de prêt formelle.

4/ Délai de réflexion obligatoire
Une fois l'offre de prêt reçue, vous disposez d'un délai légal de réflexion de 10 jours minimum avant de pouvoir l'accepter.

En cas de refus de prêt dans les conditions prévues au compromis, transmettez les justificatifs de refus au vendeur afin d’annuler la vente sans pénalité.

Préparation de l'acte de vente définitif

Le notaire procède à plusieurs vérifications pendant votre recherche de financement.
■ Aspects juridiques :
     □ Confirmation du titre de propriété du vendeur.
     □ Vérification de l’absence d'hypothèques non déclarées.
     □ Identification des servitudes ou restrictions d'urbanisme.
     □ Contrôle de la situation matrimoniale des parties.
■ Demandes de pièces administratives :
     □ État hypothécaire.
     □ Certificat d'urbanisme.
     □ Note de renseignements d'urbanisme.
     □ Certificat de numérotage pour les immeubles.
■ Purge des droits de préemption :
     □ Vérification qu'aucun tiers (commune, SAFER, locataire) n'exerce son droit de préemption.
     □ Respect des délais légaux de réponse des titulaires du droit de préemption.
■ Calcul précis des frais et taxes :
     □ Droits d'enregistrement.
     □ Émoluments du notaire.
     □ Frais de gestion du dossier.
     □ Prorata de taxe foncière.

Le notaire convoque ensuite les parties pour la signature de l'acte authentique. En règle générale, elle a lieu deux à trois mois après le compromis. La signature marque le transfert définitif de propriété : l'acheteur verse le solde du prix accompagné des frais d'acquisition, le vendeur remet les clés du bien.

Le compromis de vente est un contrat qui vaut vente selon le Code civil. Il fixe les règles du jeu entre l’acheteur et le vendeur, avec des protections particulières. Parmi elles, le délai de rétractation de 10 jours, la mise sous séquestre du dépôt de garantie ou encore les conditions suspensives.

Nos conseils pour réussir votre signature de compromis :
■ Confiez sa rédaction à un professionnel ;
■ Lisez attentivement chaque clause avant de signer ;
■ Négociez des conditions suspensives adaptées à votre situation ;
■ Lancez vos démarches de prêt après la signature ; •
■ Surveillez le respect des délais mentionnés dans le document.

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